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不動産売却損の確定申告(損益通算)

2018年7月23日

○特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
不動産売却(任意売却)の譲渡損失は損益通算できるんですか?

・購入金額(取得費)3500万円
・住宅ローン残高  2100万円
・売却金額      1000万円

【answer】
損益通算は出来ます。
計算方法は、任意売却のほとんどのケースは
「住宅ローン残高-売却金額 = 1100万円
となります。

ほとんどのケースと言っているのは、
・取得費<住宅ローン残高
・買換え
の場合、取得費-売却金額になることもあります。
そして、減価償却の計算をしなければいけませんので、詳しくは
最寄の税務署に相談されたほうが間違いないでしょう。
【特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例】
確定申告書を提出する個人が、平成16年1月1日から平成21年12月31日までの間に譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える居住用財産(譲渡資産)の譲渡(特定譲渡)をした場合において、その個人が特定譲渡に係る契約を締結した日の前日において譲渡資産に係る住宅ローンの残高があり、その特定譲渡による譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額がある場合には、その損失の金額のうち一定の金額について、損益通算する特例及び翌年以後3年内の各年分の総所得金額より繰越控除する特例の適用を受けることができます。
わかりにくいので要点をまとめると、

  1. 平成16年1月1日から平成21年12月31日までの間に行われる譲渡である
  2. 所有期間が5年超。
  3. 居住の用に供している家屋とその土地
  4. 親族等に対する譲渡でないこと

【参考】国税庁タックスアンサー
https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/3390.htm
https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/3392.htm
https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/3393.htm

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