絶対にやってはいけない任意売却パート2

絶対にやってはいけない任意売却パート1はこちら

「でも、自己破産をすると家を取られるし、将来とても大変な事になるんでしょ? 社会的な信用も落ちるし、子供も困るよね?」とこう言った声は根強くありますね。しかし、そういった事は無いのです!!
まずこの業者の手口の問題点は1つは借金が残るという点。業者の言い分は「債権が債権回収会社に回る時、数%程度の安値で売られるためその分の支払いで和解できる」とあります。本当なのでしょうか?
全ての債権譲渡の金額が額面の数%程度ではありません。それは債権によって値段が違います。業者の言い分では「100%和解出来る」とありますがその口車に乗ってしまうと地獄が待っています。100%和解の保証など出来ないのです。

「和解というか、債務を圧縮してもらえることもありますが、100%ではありません」

2つ目はこの方法は債務整理の範疇になるので業者は「弁護士法違反」となります。私が「違法業者」と言う点がここにあります。そもそも不動産業者は、土地建物を売買する事が仕事です。ですから「債務整理目的」での売買は当然、弁護士法の「非弁行為の禁止」の条文に引っかかります。この弁護士法は厳しい法律で「懲役刑」が相当となる重い刑が科せられます。

そうですね。

3つ目はこの行為は上記でも書きましたが「自己破産」で解決が出来るという点です。自己破産を申し立てるとご存知の通り財産は競売で売り払われます。しかし、管財人が認めれば縁故者(家族・友人等)に優先的に競売での買い戻しが出来るのを知っていますか? それも相当安く買えるのです。
つまりこう言った違法業者を間にいれずとも「裁判所」が間に入ってくれるのです。違法業者に支払う数百万円の手数料も自己破産の予納金の方が数段安くつきます。(個人であれば財産があっても50万円程度の予納金で済む)

管財人に認められれば、安い費用で買い戻せる可能性もあります。しかし、ケースバイケースですから身内の方が買い戻せるという保証はありません。もちろん任意売却でも確実に身内の方が買い戻せるわけではありませんが、可能性はより高くなります。

手数料については、違法業者の話はさておき売主が支払う分については売買代金から支払われますので金銭的な負担はありません。買主が支払う手数料は基本的には物件価格3%+6万円となります。

ですから自己破産をした場合でも家には住み続けられるし、違法業者に法外な手数料を支払わなくてもいいし、そもそも任意売却では残る確立の高い残債まで全て整理出来るのです。支援してくれる家族等がいれば違法業者の口車に乗らなくても住み続けられるのです。
でも皆さんはこう思うでしょう。「自己破産ってデメリットが大きそう」と。

本当に、自己破産をした場合でも家には住み続けられば良いのですが、管財人に認められないこともございます。

【自己破産って本当にデメリットが大きいの?】
Aさんは違法業者に「自己破産をするととんでもない事になる」と言われました。それが怖くて任意売却をしました。では本当にデメリットは大きいのでしょうか?
このデメリットは良く私も相談者から聞かれます。世の中の噂ではこう言った事が言われています。
「自己破産をすると戸籍に印が付いて子供や孫の結婚や就職に影響が出る」
「新聞に載ってしまい会社や周囲の人にしられてしまう」
「選挙権や被選挙権が無くなる」
「年金や各種の手当てが受け取れなくなる」
しかし!!こう言った事は全て「大ウソ!!」なのです!!そんな事は一切ありません!!
では自己破産のデメリットはどういったものなのでしょうか?それは3つだけです。
1.売価21万円以上の自分名義の財産は処分される。
2.ブラックリストに載り5年から最長10年間借金が出来なくなる。
3.再び7年間は自己破産が出来ない。
どうですか?デメリットはそんなにありますか?違法業者の言う「とんでもない事」とはどういう事ですか?ウソである事が解りますね。違法業者は「詐欺行為」をして貴方を騙しているのです。そして暴利を貪っているのです!!

【それだけではない任意売却の恐怖!!】
任意売却のデメリットはそれだけではありません。まずはブラックリストです。任意売却は「債務整理」の為、ブラックリストに「事故情報」として登録されます。これは全ての債務が弁済され債権者側の事務作業が終わってから3年から5年間登録されます。しかし、違法業者の手口の様に残債が残った状態であればずっと登録され続けます。ですから自己破産の方が優れている事は明白ですね。
そして任意売却の最大のデメリットは「任意売却をすると自己破産も個人再生も出来ない!!」という点です。破産法では「すでに破産状態(これは裁判所が判断する。支払いが困難であれば例え延滞をしていなくとも「破産状態」となる)であるのに自己の財産を売却・破壊する行為」は『禁止』されているのです。ですから任意売却をしてしまうとそれ以後残債が残っても自己破産は利用出来ません。
もし任意売却後、自己破産等をすると裁判所は遡ってその契約を「取り消し」とします。この場合、契約は破棄され家は強制的に貴方に戻ります。
それから競売にかけられるのです。もしすでに第三者に売却された場合は「損害賠償請求」をかけられる事は間違いはありません。そして違法業者に支払った「法外な手数料は返って来ない」のです。
つまり!!任意売却は「百害あって一利なし!!」という事になるのです!!

 任意売却に相当恨みでもあるのでしょうか? そのうち任意売却被害者の会なんて団体ができたりして。
まあ、そんな話はさておき上のケースはザックリと言えば住宅ローン残高より不動産の資産価値が高い場合のことであり、その場合は確かに取り消されてしまいます。 しかし住宅ローンの返済に困っている方の多くは、売却しても債務が残ってしまうので困っているわけで、住宅ローン残高より高い金額で売れるケースは稀です。 というか、住宅ローン残高より高く売れるのであれば、その余ったお金で他の債務の返済も少しは出来るので、そもそも自己破産をしなくてもよくなってしまうのではないでしょうか。

【任意売却はどういう場合にするべきか?】
では任意売却をしても良いという条件はどの様な場合でしょうか?
1.売却する事によって残債以上の利益が出る、又は最低でも相殺できる事
2.相殺出来ない場合でもその残債が最高3年間で「無理なく」十分支払える事
この2つ以外は任意売却はしてはいけません!!

1の住宅ローンを完済できる状況であれば、悩まずに済みそうですね。でも、それは通常の不動産売却で、任意売却とは言いませんが。。。
2の「無理なく」というのが、月に1万円だとすれば3年で36万円。月に3万円、これくらいが限界の方が多いと思いますが3年で108万円。100万円不足程度といったら怒られてしまいますが、このようなケースはほとんどありません。

【Aさんのその後と結語】
Aさんが私の所に相談をしたのはすでに任意売却後であり、結局、和解は不成立になった直後でした。その後、Aさんとは連絡が取れなくなっています。家族まで巻き込んで大変傷口が大きくなった事例でした。
報道特集「NEXT」に私が出演してから何故か任意売却に関する相談が多くあります。その中には多数の「業者」から「指南」してほしいとの要求もあります。そして「暴力団」とみられる業者も混じっているのです。無論、私は指南はしませんが(笑)
つまりこの手の任意売却は一見「人助け」に思える「違法ビジネス」です。例えば業者は「顧問弁護士に入ってもらうから大丈夫」と言う場合もありますがその行為も「弁護士法違反」なのです。つまり「債務整理」と「商売」は「全く別に」しなければならないのです。いくら顧問弁護士の指導の下でもそれは禁止されます。
もう一度!!「引っかかるな!!悪徳任意売却業者!!」
(´・ω・`)又、次回お会いしましょう。

全体を通して自己破産を前提の話であれば、メルマガ筆者に同感する部分が多いですが、自己破産をしないで再生したいと考えている方にとっては、私の考え方(任意売却)の方がベターではないでしょうか。
住宅ローンに困ったら、一般的には「自己破産」という方法が頭をよぎる事でしょう。しかし、自己破産をしないで再生している方も多くいるのも事実です。
1、自己破産をして弁護士にすべて任せる
2、自己破産はするけれど、自宅は任意売却をする
3、任意売却をした後、状況に応じて自己破産を検討する
私の場合3番のケースが多いですが、様々な角度から検討されることをお勧めします。私は不動産屋ですので、不動産屋の立場で話をしていますので、士業の方とは見解が異なります。
最後に「引越代で100万円あげる」「売却後の債務は無担保債務だから大丈夫」などと言って任意売却を勧める悪徳業者もいるので、その点には注意が必要ですね。
ただそれは任意売却に限らず自己破産でも同じです。悪徳弁護士に依頼しないような注意も必要ですね。

スポンサーリンク