全国不動産業者任意売却相談ネットワーク

任意売却ホットライン


2008.05.25

サービサーへ回収業務委託!!

 住宅金融支援機構(住宅金融公庫)から住宅ローンをお借入れしている方で、支払いの遅れが進むと、サービサー法に定める債権回収会社に回収業務を委託するケースが増えています。

 エム・ユー・フロンティア債権回収株式会社
 株式会社住宅債権管理回収機構
 オリックス債権回収株式会社
 
平成20年4月の段階では、上記サービサーに委託していますが、今後他のサービサーに委託するケースも増えるかもしれません。
あなたの所に回収委託のお知らせ(通知)が届いていませんか?
届いていれば、半年以上住宅ローンを滞納しているのではないでしょうか?
サービサーが回収業務を行うので、任意売却ができないということはありませんが、
競売の準備段階に突入してきます。
担保不動産競売開始決定が届く前に、任意売却を依頼することをお勧めします。

任意売却の相談はお早めに
任意売却サポートセンター 0120-971-034

追記
回収業務委託会社に「日立キャピタル債権回収株式会社」が追加されています。

2008.05.20

任意売却物件(中古物件)の瑕疵担保責任は免責?

購入した任意売却物件(中古物件)に欠陥があった場合、 「瑕疵(かし)担保責任」はどうなるのか?売却を考えている方、購入を考えている方は気になるところだと思います。

まず、担保責任の対象となる瑕疵とは何でしょうか? 法的な表現では
「売買の目的物に通常の取引上の注意では発見できないような隠れた物質的欠陥があったとき」かつ、買主が善意 (その瑕疵の存在を知らないこと) である場合となります。

つまり建物の土台が腐食していたり、壁の内部の鉄筋が錆びていたり、その他の構造部や建物本体設備などが故障していたりした場合で、外部から見ただけでは発見できないような欠陥が物件の引渡し後になって露呈してきたような場合にこの瑕疵担保責任の対象となるわけです。

買主が瑕疵を発見した場合、民法では 「瑕疵を知ったときから1年以内」 に損害賠償請求もしくは、契約の目的を達せられない場合には契約の解除を請求できることとなっています。

このとき、引渡し後の年数については何ら規定はありませんから、たとえ10年後であっても 「瑕疵を知ったときから1年以内」 であれば権利を行使できることになります。

※ 売主が瑕疵担保責任の消滅時効 (10年間) の主張をして認められた判例もあります。

しかし、民法の規定は強行法規 (必ず適用されるもの) ではありませんから、個人同士の売買では「売主は瑕疵担保責任を負わない」 とすることも、権利行使の年数を定めることも有効
実際、中古で特に古い物件の売買では 「瑕疵担保責任を負わない」 とすることが多くなっています。

ただし宅地建物取引業者が売主の場合には、それが中古物件であっても最低2年間は瑕疵担保責任を負わなければなりません。 「瑕疵担保責任を負わない」 とする特約や2年未満の特約は無効とされ、民法の原則が適用されることになります。

また、売主が知っていたのに隠していたような瑕疵については、いかなる特約をしていたとしても、売主はその責任を逃れることができません。
なお、この 「瑕疵担保責任」 は従来、物理的な瑕疵を中心に捉えられて来ましたが、最近の判例では心理的な瑕疵 (室内で過去に自殺があったような場合) についても、売主の瑕疵担保責任により契約の解除を認めたケースもあります。

中古不動産、任意売却物件を購入される方は、瑕疵担保責任についてもご理解して購入されることをお勧めします。

 

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不動産任意売却サポートセンター

2008.05.16

任意売却の引越し代はいくらもらえるの?

任意売却でご自宅を処分した場合、「引越代」が出る事が多いです。 しかし競売の場合は引渡し命令を受けての強制処分のため、自費でのお引越しとなります。
そもそも、この引っ越し代という考え方は、
1)売買代金全額を債権者に持っていかれてしまうと、物理的に引越しがができない
2)引越しが出来ないと、任意売却が成立しない
3)債権者にとっても競売より、任意売却の方がメリットがある
上記内容から引越し代という名目で、一般的には一時金30万円程を債務者(売主)に渡す慣例となっています。しかし、最近では住宅金融支援機構が20万円(0円の支店もある)を上限にしたのを皮切りに、他の債権者、サービサーも右へ習えとばかりに、引越し代に対して厳しい対応になっています。
 任意売却 = 引越代が必ず貰える
というのは、過去の話で必ずもらえるわけではありません。 引越代は、あくまでも債権者の好意だと考えたほうが良いでしょう。
 あなたが、任意売却を考えていて、「引越し代としていくらかもらえないと引越できない」、「他の返済の必要があるので○○万円は最低ほしい」、というお考えがあるのであればご相談の際に、「何のためにいくら必要か」仰ってください。
まったく無理なお話でお断りさせていただくことも多々ありますが、最初に伺うことが出来れば、当センターでも出来る範囲でのお話をさせていただきます。○○万円渡します、と断言は出来ませんが努力はします。努力しますというと、抽象的な言い方ですが、その結果、引越代で2万円でしたということであれば、あなたは納得して契約書にサインできますか?
不動産の手数料というのは成功報酬です。契約をして引渡しが終わって初めて報酬をいただけます。つまり、契約時に話が違うじゃないか!といことになれば、契約も出来ませんし、もちろん報酬も請求できません。
ですから、あなたの場合であれば「引越代は最低20万円ですが、40万円になるように努力します」という言い方をすることが多いです。
 ※ 不動産業者を選定に、引越代の金額の大小だけにとらわれないでください!
 任意売却の依頼を受けたいがために、不動産業者は「引越代100万円出します」と言い切るケースもあります。もちろんうまく纏まれば良いのですが、100万円の約束が、30万円だったらどうしますか?
引越代100万円の予定が、ふたを開けてみれば30万円ですから、さぞやご立腹されるでしょう。それでは、やはり契約は白紙か?というとほとんどのケースでは、そのまま契約を結ぶことになります。何故かというと、営業マンが何とか説き伏せるという事もありますが、契約の頃には競売の入札が迫っている等時間が無い、また一から他の業者で話を進めていくのも手間がかかる、という心理からそのまま契約することになるのです。
誇大広告をしても契約になるのであれば、引越代たくさん渡しますよと嘘でも言ったほうが良いかもしれません。しかし、当センターの考え方に反してしまいますので、今後も引越代については「努力します」と伝えていきます。。
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任意売却ホットライン 0120-28-1864