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2008.07.22

連帯債務、連帯保証は相続されるの?

仙台市 水野さま 女性
義兄が自宅の住宅ローンの連帯債務者になっています。
私には、住宅ローン以外に消費者金融から700万円借入れがあり、今は何とか支払をしていますが、義兄に迷惑がかからないように今の状況を抜け出す方法はありませんか?
また、義兄は高齢なため、もしも死ねば保証人ではなくなるのでしょうか?



まず、義兄に迷惑をかけないように現状から脱却したいということについてですが、、、
義兄に迷惑をかけないためには、住宅ローンは継続して支払い続けなければなりません。水野さまご家族が、現状回避する選択肢としては、
個人民事再生(住宅ローン特則)
特定調停、任意整理、過払い金返還請求
くらいでしょうか。
そのうち、個人民事再生は、現在その物件にすんでいないので使えません。
残り3つのうちから、専門家と相談して下さい。
もうひとつの、義兄が他界した場合については、
保証債務は、原則として保証人が死亡しても消滅しません。
つまり、義兄の家族は法定相続の割合にしたがって相続するので、被害がさらに拡がるということです。
相続放棄をすれば済むことではありますが、相続開始時期に被相続人が保証人になっていることを相続人が知らなければ、相続してしまうでしょう。
数年後、債務者が住宅ローンの返済がストップすると、保証人の地位を引き継いでいる相続人に催告書が届くことになる。
本当に何もかも失ってしまう前に行動して、現状を回避できることを願っています。
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2008.07.16

根抵当権設定仮登記

名古屋市 田中さまからのご相談
○○信用金庫 住宅ローン残債務5500万円
不動産相場6000万円
つまり、不動産(自宅)売却すれば、500万円剰余があるんですね。
ただ、この田中さん事業資金で○○信用金庫から8000万円借入れがあるので、
当然手元にお金なんか残りません。
自宅を売却しても500万円程残れば、引越代、親族への借入金の返済などが
できるので何とかなりませんか?



500万円残すには、6000万円で売却できることが前提です。
任意売却物件ですので、瑕疵担保責任もつけませんし、地域性を考えると価格帯として高額物件となります。実際に5600万円でしか売れなかったとすれば、差額の100万円+引越代30万円程になる可能性もありますよ!
最悪、それでも仕方ないですという声が聞けたので、細かくはかけませんが、詐害行為だと疑われないように根抵当権設定仮登記で売却益を手元に残す手続きをしてから、販売をスタート。
結果6100万円で購入者がみつかり、差額600万円+引越代、精算金50万円=650万円をお渡しすることができました。

2008.07.15

固定資産税の滞納

東京都町田市からのご相談
体調を崩して、現在休職中です。
住宅ローンだけではなく、固定資産税も支払いできてなく、市役所から
差押通知書が届きました。
自己破産も考えていますが税金も免責になるのでしょうか?



今のところ、収入アップも見込めない状況のようですので、自宅を手放す決断は
止むを得ないでしょう。
問題は、固定資産税です。
自己破産しても、残念ながら税金は免責になりません。
任意売却をすることで、いくらか返済に充当できるとは思います(抵当権者に劣る)が、残った税金については支払義務は残ります。
また、延滞金が発生していますので、まずは本税に充当してもらうように役所の方とお話した方がよいでしょう。
市町村により異なりますが、本税さえ支払ってしまえば、延滞金については免除手続きしてくれるケースもあります。
不動産 : 税金滞納