全国不動産業者任意売却相談ネットワーク

任意売却ホットライン


2008.05.28

期限の利益を喪失(失う)とは?

仮に「2,500万円を合計360回(30年)で返済」という金銭消費貸借契約をしたとします。これは30年間という時間をかけて返済してもらってもOKですよ! という意味の契約です。

ところが、ローンの滞納を1、2ヶ月としてしまい、各金融機関の規定回数以上、返済をしない場合、30年間という期限が無くなって、即座に全額の一括返済を迫られることなのです。

 規定回数については、住宅金融公庫(住宅金融支援機構)の場合は概ね6ヶ月。他の銀行などの金融機関では3ヶ月ということもあります。事前に、全額繰上償還請求予告通知が届きますので、その段階であれば、滞納分を全額返済して元に戻すことも出来るでしょう。
また、過去の返済状況、滞納実績も多少、期限の利益の喪失の時期を左右することもあります。

期限の利益を失った後、期限の利益を復活させるのは非常に困難、と言いますかほぼ無料だと思って下さい。

どうせマイホームを手放すなら、少しでも高く売って多く返済したい!
再スタートのために手元資金が欲しい!
といった方は任意売却もご検討ください。

不動産任意売却サポートセンター 0120-281-864

2008.05.25

サービサーへ回収業務委託!!

 住宅金融支援機構(住宅金融公庫)から住宅ローンをお借入れしている方で、支払いの遅れが進むと、サービサー法に定める債権回収会社に回収業務を委託するケースが増えています。

 エム・ユー・フロンティア債権回収株式会社
 株式会社住宅債権管理回収機構
 オリックス債権回収株式会社
 
平成20年4月の段階では、上記サービサーに委託していますが、今後他のサービサーに委託するケースも増えるかもしれません。
あなたの所に回収委託のお知らせ(通知)が届いていませんか?
届いていれば、半年以上住宅ローンを滞納しているのではないでしょうか?
サービサーが回収業務を行うので、任意売却ができないということはありませんが、
競売の準備段階に突入してきます。
担保不動産競売開始決定が届く前に、任意売却を依頼することをお勧めします。

任意売却の相談はお早めに
任意売却サポートセンター 0120-971-034

追記
回収業務委託会社に「日立キャピタル債権回収株式会社」が追加されています。

2008.05.20

任意売却物件(中古物件)の瑕疵担保責任は免責?

購入した任意売却物件(中古物件)に欠陥があった場合、 「瑕疵(かし)担保責任」はどうなるのか?売却を考えている方、購入を考えている方は気になるところだと思います。

まず、担保責任の対象となる瑕疵とは何でしょうか? 法的な表現では
「売買の目的物に通常の取引上の注意では発見できないような隠れた物質的欠陥があったとき」かつ、買主が善意 (その瑕疵の存在を知らないこと) である場合となります。

つまり建物の土台が腐食していたり、壁の内部の鉄筋が錆びていたり、その他の構造部や建物本体設備などが故障していたりした場合で、外部から見ただけでは発見できないような欠陥が物件の引渡し後になって露呈してきたような場合にこの瑕疵担保責任の対象となるわけです。

買主が瑕疵を発見した場合、民法では 「瑕疵を知ったときから1年以内」 に損害賠償請求もしくは、契約の目的を達せられない場合には契約の解除を請求できることとなっています。

このとき、引渡し後の年数については何ら規定はありませんから、たとえ10年後であっても 「瑕疵を知ったときから1年以内」 であれば権利を行使できることになります。

※ 売主が瑕疵担保責任の消滅時効 (10年間) の主張をして認められた判例もあります。

しかし、民法の規定は強行法規 (必ず適用されるもの) ではありませんから、個人同士の売買では「売主は瑕疵担保責任を負わない」 とすることも、権利行使の年数を定めることも有効
実際、中古で特に古い物件の売買では 「瑕疵担保責任を負わない」 とすることが多くなっています。

ただし宅地建物取引業者が売主の場合には、それが中古物件であっても最低2年間は瑕疵担保責任を負わなければなりません。 「瑕疵担保責任を負わない」 とする特約や2年未満の特約は無効とされ、民法の原則が適用されることになります。

また、売主が知っていたのに隠していたような瑕疵については、いかなる特約をしていたとしても、売主はその責任を逃れることができません。
なお、この 「瑕疵担保責任」 は従来、物理的な瑕疵を中心に捉えられて来ましたが、最近の判例では心理的な瑕疵 (室内で過去に自殺があったような場合) についても、売主の瑕疵担保責任により契約の解除を認めたケースもあります。

中古不動産、任意売却物件を購入される方は、瑕疵担保責任についてもご理解して購入されることをお勧めします。

 

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