全国不動産業者任意売却相談ネットワーク

任意売却ホットライン


2008.05.31

保証人、連帯保証人、連帯債務者の違いは?

保証人とは、債務者本人に支払能力がない場合に限って支払義務が発生します。
連帯保証人とは、債務者の返済能力の有無に関係なく、債務者に代わって返済義務を負う人のことで、債権者からは債務者本人でも連帯保証人でも、どちらにでも随意に返済の請求ができます。
連帯債務者とは、住宅ローンの主債務者と収入を合算などをして、一緒になって返済していく人のことです。連帯保証人よりさらに責任は重く、現実にはありませんが、理論上は債務者が返済に行き詰っていなくても請求されたりします。
    もう少しわかりやすく説明すると、
連帯保証 → 自分以外の人間が借りたお金を返済することを保証する
連帯債務 → 複数の人間が共同の借主として存在する
ということになります。連帯保証というのはお金を借りた当事者ではないことになりますが、連帯債務というのはお金を借りた当事者となるわけです。
また、次のような法律効果の違いもあります。
連帯保証 → お金を借りた契約が無効になったら、連帯保証人も支払義務を免れる
連帯債務 → 借主の内の1人の契約が無効になっても、他の連帯債務者は支払義務を負う   
連帯保証人というのは、お金を借りた当事者ではないわけです。ということはその連帯保証の元となるお金の貸し借りが無効になれば、当然のこととして連帯保証人も支払義務を免れるのです。
しかし、連帯債務というのは連帯債務者自身がお金を借りた当事者になるのですから、自分以外の連帯債務者の契約が無効になっても自分はお金の支払い義務は負うわけです。
連帯債務者、連帯保証人、保証人とも、離婚などの理由にかかわらず、変更することは簡単ではありませんので、しっかりと話合いをする必要があります。  
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2008.05.30

個人民事再生法 住宅ローン特則とは?

個人民事再生手続は、多額の債務のある個人債務者について、裁判所の監督のもと、債務の一部を弁済する再生計画を立て、それを実行すれば、残りの債務が免除される制度です。
 2001年4月から始まった制度で、この個人民事再生手続きの1番の特徴は、住宅を手放すことなく、その他の借金を整理することができる点にあります。
任意整理によっても、住宅ローンを除いた返済案で合意することは可能ですが、任意整理と比較して、個人民事再生手続では元本を大幅に減額することが可能です。
減額された金額(※1)を、原則として、3年以内に分割で返済します。なお、特別の事情がある場合には、返済期間が5年まで延長されます。
これに対して、住宅ローン債権は、個人民事再生手続をしても減額されず、返済期間の延長のみがなされます。このように、借金などの一般再生債権についての負担が減る一方で、自宅は手放さなくてよい債務整理の方法です。
個人民事再生のメリットとしては、
自己破産のような、職業などの資格制限がない。
ギャンブルなどで借金を負ったため、自己破産をしても、免責決定を得るのが難しいといった人でも利用が可。
個人民事再生手続きで決められた範囲内であれば、自動車などを手放す必要がない。
といった点があります。
個人民事再生のデメリッット
1つは、費用が高額になることが多い点です。
個人民事再生は手続きがとても複雑ですので、事実上、認定司法書士や弁護士に依頼することとなるのですが、手間がかかるため、任意整理等と比較して認定司法書士や弁護士に支払う費用が高額になります。また、個人民事再生手続きにおいて個人再生委員を選任する場合があり、この場合、その報酬として裁判所に約20万円を納付する必要があります。
2つ目は、経済的負担という点です。
個人民事再生手続きは、3年間以上という長期にわたり、返済し続けなければならないので、失業中などで、継続的な収入を得られる見込みのない人はそもそも個人民事再生手続を利用できません。収入が少なく、生活が苦の方にも、かなりの経済的負担となります。
特に、住宅ローン条項付き個人再生手続きの場合は、住宅ローンについては、原則として支払いを続けていかなくてはなりません。
しかも、支払いを1回でも遅れるようなことがあれば、自己破産しか道がなくなってしまいます。どうしても自己破産はしたくなく、その他の借金を整理(5分の1にする)すれば、返済をしても生活が成り立っていく方にのみ、お勧めします

2008.05.29

競売3点セットとは?

公告 の1週間後から3点セットを閲覧できるようになります。
3点セットとは、 「物件明細書」 「評価書」 「現況調査報告書」 のことで、物件評価の詳細や差押え当時の使用状況、間取り、買受人が負担すべき賃借権の有無などが記され、外観や室内の写真なども添付されています。競売の場合には事前に室内を見ることができませんので、この3点セットが重要な判断材料になります。
1、裁判所で3点セットのファイルを閲覧する。
2、不動産競売物件情報サイト【BIT】
【BIT】 では、閲覧開始日から3点セットの画像データをPDFファイルでダウンロードすることができます 。
なお、3点セットに添付されている写真は、物件を良く見せようというものではありませんので、たいてい見栄えのしないものになっています。
競売対象となる物件には占有者がいたり、区分所有マンションの場合、管理費や修繕積立金を滞納しているのが普通です。それらの事項も3点セットに記載されています。
占有者については正当な権限で占有している相手なのか、不当な占有で裁判所の引渡命令の対象となる相手なのかといったことも判断しなければなりません。
なお、3点セットに添付されている写真は、物件を良く見せようというものではありませんので、たいてい見栄えのしないものになっています。