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2011.11.18

固定資産税の清算

固定資産税を滞納している不動産が競売、または任意売却された場合、滞納している固定資産税はどうなりますか? 競売、または任意売却後も元の所有者である私に固定資産税の支払い義務は残りますか?



 競売の場合、固定資産税の日割精算はありませんが、任意売却の場合、一般の不動産取引と同じように日割精算されます。しかし、任意売却をすれば、滞納している固定資産税が全て清算されるということではありません。あくまでも、1年分の日割精算です。

また、任意売却において固定資産税の滞納分が売買代金から配分されるかという点については、差押え登記がされていない限り、1円も配分されません。

「じゃあ、差押えされたほうが得なの?」

いいえ。差押え登記されてもほとんどの場合、住宅ローン債権の方が優先順位は高いのです。
・例えば50万円の滞納があったとします。
・住宅ローン債権者としては、住宅ローンを全額回収できません。
・固定資産税の差押えを解除してもらわないと、任意売却が成立しない。
・しぶしぶ、20万円程度(債権者により異なります)を承諾。
ざっくりこんな感じでしょうか。市町村によっては、「延滞金も含めて完納してもらわないと、差押え解除できません」とよく言われますがそこは、うまく話し合いが出来るといいですね。


競売又は任意売却後も元の所有者に固定資産税の支払い義務は残りますか?

1月1日現在不動産を所有している人に課税されますので、翌年以降は課税されませんが、今まの未納分については自己破産されても、支払い義務は残ります。

【任意売却を含め不動産売買における固定資産税の清算】
関東より北の地域は1月1日を起算日としますが、愛知より西側では4月1日を起算日とします。1月1日と4月1日の境界はどこなんでしょうね。
そういえば先日、静岡県の浜松市で行った決済は4月1日起算でした。静岡市は、確か1月1日起算だったような気がするので、この辺りが境界になりそうです。


2011.08.08

税金は住宅ローンに優先するのか?

「税金は住宅ローンに優先するのでしょうか?」

最近よく質問されます。

税金だから、住宅ローンなんかより優先されるの???

【国税徴収法】
第十六条  納税者が国税の法定納期限等以前にその財産上に抵当権を設定しているときは、その国税は、その換価代金につき、その抵当権により担保される債権に次いで徴収する。

 簡単に言うと、「税金の法定納期限」が登記の受付日(不動産を購入して登記をした日)より先であれば、税が優先するということです。 固定資産税の滞納であれば、不動産を購入してそのあとに固定資産税が課税されるため、税金が住宅ローンに優先するというケースは少ないでしょう。

 問題になるのは、自営業者の方等で住民税(市県民税)を滞納しているケースです。 これも、「税金の法定納期限」が問題になりますので、住宅ローンが優先されることがほとんどですが、住民税が年額30万円で5年滞納していれば150万円にもなります。
自己破産等をして免責決定がなされても税金は免責になりません。同様に、相互扶助の精神から、国民健康保険料なども免責の対象から外されていますからご注意ください。

 つまり任意売却をしようとしても、優先されるのは住宅ローン債権であり、住宅ローンが全額返済できない任意売却において、税金の支払いが優先されるわけではありません。 そこで、買主に協力していただき数字をゴニョゴニョすることになるのですが、不動産を購入する立場から考えると、ものすごーく怪しい話に聞こえることでしょう。

 不動産を残すことができれば何の問題もありませんが、手放さなければいけないのであれば、どのように売却するのか? どのように再スタートをするのかを計画的に考え、進めていく必要があると思います。

ということで、ご相談はお早めに。
http://ninbai24.jp/contact

2011.04.25

住宅ローン控除の請求忘れ 5年間さかのぼって

「住宅ローン控除って???」
住宅ローンのお支払いを滞って、ご相談頂く方の中には、
このようなご質問をされる方もいらっしゃいます。
普通は、不動産会社(売主)や、仲介会社から、
「住宅ローン控除を適用してもらうためには、給料所得者の方でも、確定申告手続きしないとダメですよ」
等と説明されると思います。
聞いていなかったのか? 忘れたのか? はわかりませんが、
申告していない方がいらっしゃいました。
自ら確定申告しなければ、一切、税金は戻ってきません。
市役所も税務署も、連絡してきてはくれないのです。
ということで、本来の業務とは異なりますが、
申告書を作ってあげて(本人に記入させました)、税務署に提出してきました。
新築で購入して、今年で10年目になっていましたが、
5年間しかさかのぼって請求できません。
住宅ローン控除 確定申告 1年だと、すぐ終わりますが、借入が3社で、5年分ともなると少し手間です。
でも、この手続きで、還付されるのは、、、、
75万円 !
このお金を、滞納している住宅ローンに充てて、マイホームを維持させるのか
それとも、任意売却時の引越し代に充てるのか
悩みどころですね。
【備忘録】必要書類

  1. 土地 建物の登記簿謄本
  2. 住民票
  3. 売買契約書の写し
  4. 残高証明 5年分
  5. 源泉徴収票 5年分
  6. 還付金の振込口座
  7. 認め印
詳しくは、管轄税務署にお問い合わせください。

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