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2016.11.15

不動産売却と確定申告

ネットバンキングは便利ですが、第一暗証、第二暗証、第三暗証に、ワンタイムパスワードとパスワードだらけです。

振り込みしようとワンタイムパスワード入力しても、エラーで進めません。

忙しいのに!とイライラ。

「パスワードカードの故障ですか?」

三井住友銀行のコールセンターと話していると気づいちゃいました。

私が手に握ってたのはなんと!

ゆう貯銀行のワンタイムパスカード。

 

ワンタイムパスワード
 

緑なので、勝手に三井住友と思い込んでました。

本当はずかしい。コールセンターのお姉さんごめんなさい。

 

さて、今日はこの時期から少しずつ相談が増える、マイホーム売却に伴う確定申告の話。

 

売却益があれば、3000万円控除(国税庁HP)
売却損であれば、特別控除などの特例(国税庁HP)
ということで、いずれも基本的に申告された方が良いです。

 

任意売却をされた方についても売却損になりますので、申告された方が良いです。
(分けあってしない方というかできない方が多いのですけど)譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除することができますし、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除することができます。

 

当社で、任意売却をされた方については、不動産決済時にその方に応じたお話をしているつもりですが、「自分は確定申告したほうがいいんでしょうか?」という方はお問い合わせください。

 

他社で任意売却された方については、事情が分かりませんので、聞かれてもお答えしようもありませんのであしからず。

 

この辺を記入して、税務署に行った方が話が早いかもしれません。
譲渡所得の内訳書(PDF)
書き方(PDF)

 

ちなみに、所得税の申告手続きになりますので、前の住所地ではなく、現在の住所地の税務署で申告してくださいね。

 

2015.07.06

国民健康保険料・固定資産税の滞納

梅雨ですね。

当たり前ですけど、雨の日が続きます。

八ヶ岳方面に出かける予定でしたが、こんな天気なので中止。

でも、近場の低山ならと、奇岩が有名な石老山へ。

行きも帰りも誰にも会いませんけど、雨の日なりに楽しめました!

 

帰りはプレジャーフォレストに併設している、

さがみ湖温泉 うるりでリフレッシュ。

 

CIMG1119
 

さて、今日の相談です。

 

「国民健康保険料と、固定資産税等を滞納していますが、任意売却できますか?」

 

滞納の状況を聞くと、固定資産税は1年程滞納しているようです。

そして、国民健康保険がおよそ5年もあります。

延滞金も含めた金額が、なんと約400万円

 

うーん。厳しそうです。

 

さらに、住民税が約30万円程で、合計約450万円にもなります。

 

1億円の物件とかであれば、まだ望みはあるので、今度は不動産について聞いて試算してみます。

 

簡易査定ですが、800万円程でしか売れないでしょう。

 

整理すると、

国民健康保険 400万円

固定資産税 20万円

住民税 30万円

マンション管理費等 約30万円

住宅ローン(M銀行) 1500万円

売却予想価格 800万円

 

とこんな感じです。

基本的に、任意売却では、M銀行に主導権があるため、売却代金はM銀行に全て返済することになります。

私たちの報酬の仲介手数料(30万円)、抵当権抹消費用(3万円)は、管理費等(30万円)は、M銀行は諸費用として認めているので、売却代金800万円から先に支払います。

残った、737万円をM銀行に返済するので、住宅ローン残債務は763万円となります。

実際に遅延損害金等も加算されますので、もう少し多く残りますが、これをM銀行とどのように支払っていくのかを話合いしていきます。

新しい生活も余裕のあるものではないでしょうから、月に1~2万円程度の話し合いになることが多いです。

※ 一般的なケースのため、引越し代等は含めてません。

 

で、話を元に戻すと、

国民健康保険 400万円

固定資産税 20万円

住民税 30万円

これらについては、基本的に任意売却の諸費用と認めてくれないので、ご自身で精算しなければいけません。

要は「自分でお金を用意して不動産引渡しまでに支払ってください」ということです。

 

まあ、失礼ながら無理ですよね。

 

前にも記したように、1億円の物件であれば、こちらで調整できる可能性もあるかもしれませんけど、滞納金額が物件金額と比較して割合が大きすぎます。ちなみに、今回のケースで調整できる金額は、頑張っても50万円が上限でしょうね。

 

ということで残念ながら、お断りせざるをえませんでした。

 

ちなみに、このようなケースですと、自己破産手続きをして、免責の確定がなされても生活は苦しいままでしょう。というのも、税金や社会保険の滞納分は免除されませんので。

 

 

 

2014.01.14

消費税増税と印紙のはなし

「寒い~」


誰かの顔を見るたびに、ついつぶやいてしまいますね。


そして、明日はやっと休みですけど、


神奈川は、雪降るみたい。


引きこもり確定です




さて、お題の印紙ですけど、


IMG_1513

いままで3万円未満の「金銭又は有価証券の受取書」
(要は領収書です)は非課税(印紙不要)でしたが、
平成26年4月1日以降は、5万円未満のものについて
非課税(印紙不要)となります。


飲食店なんかは、3万円くらいの領収書きること多いと思いますが、
5万円未満になることで、いくらか経費削減になるかな?


不動産業者にとっては、
あまり関係ないかなとも思いましたが、
例えば、税込100万円の仲介手数料の領収書であれば、
今までは、400円の収入印紙ですが、
領収書に内訳を記載することで
売上952,381円(消費税47,619円)
売上は100万円以下なので、
200円の印紙でいいようです。
(税理士から聞いた話ですが、聞き間違いだったらごめんなさい)


あと、建売住宅の分譲や、中古住宅を買取ってリフォーム再販するような場合も少し気をつけた方がいいみたいですが、ここでは長くなるので、割愛します。



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