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2016.03.26

会社倒産でも自宅は残したい

40代神奈川県横須賀市 男性
自営で事業がうまくいってなく倒産しそうなんですけど、倒産すると自宅の住宅ローンも一括返済になってしまいます。
自宅を残す良い方法はないでしょうか?

 
waretamado  

状況を整理するとこんな感じです。
・住宅ローン Y信用金庫 500万円
・カードローン Y信用金庫 50万円
・事業資金 Y信用金庫 6,000万円
・買掛金等 1,000万円

 

会社倒産はつらいことですが、自宅だけは残して家族の精神的ダメージを軽減させたいという気持ちはよくわかります。

 

会社倒産するのに自宅だけ残すなんて出来るのでしょうか?

 

よくうわさで、
「あそこは計画倒産で、代表者変えて違う会社つくってうまくやってるよ」
なんて話も聞きます。

 

会社つぶしたはずなのに、別会社で会長のような形で実権を握り続け、自宅も奥さんや親族の名義に替えてそのまま住み続けているなんてケースもあるようです。(私自身の周りにはいませんけど)

 

でもそれは、計画的に準備をしていないとできないことだと思いますし、債権者を欺く詐害行為となってしまうかもしれません。詐害行為については、谷原弁護士のこちらの記事がわかりやすいかな。
http://www.bengoshi-sos.com/real-estate/03/

 

では、まっとうな方法で考えます。
自宅不動産の適正価格を調べると、建物は築30年越えているので土地代のみで、4~500万円です。
住宅ローン残も500万円です。

 

単純に500万円で取引すれば贈与等にもなりませんし、Y信用金庫もOKするはずでしょう。
親族等に500万円で買ってもらえると良いのですけど。

 

家賃6万円ずつは払えるようですので、購入する人にとっても悪い話ではありません。単に、助けてあげると500万円貸すわけではなく、家を買って賃料を取るわけですから、賃料払ってもらえなければ、売ってしまえば良いのです。500万円では売れないかもしれませんが、ある程度回収することもできるので、リスクは少ないので、お金がある親族の方がいれば頼んでみるのも良いでしょう。

 

親族等が無理だとすれば、Y信用金庫と任意売却の交渉をして、400万円任意売却OKしてくれるなら、一般の投資家さんでも購入可能となります。 所有権は他人に移ってしまいますが、そのまま住むこともできそうです。

 

まとめ

たまたま、不動産の適正価格が低かったので、そのまま住み続けるという道がなんとか見えました。

でも、このような相談のほとんどは不動産の適正価格が1000万円以上で家賃も10万円以上になるので、「そんな金額払えないし、近所の賃貸物件借りた方が安い。」ということになってしまいます。

2016.03.04

名義変更できますか

30代女性からの相談

離婚した元夫名義の不動産に私と子供で住んでいます。

住宅ローン10万円は毎月私が支払い、養育費として、元夫から6万円もらっています。

私はパートなのでローンは組めませんけど、このままローンを私が払っていっても自分のものにならないので、何か名義を変える方法はありませんか?


名義変更 不動産

・不動産所有者:元夫(住宅ローン債務者)
・住宅ローン残3000万円
・不動産市場価格1500万円


どのような理由(相続?贈与?財産分与?売買?)で名義を変えるか


まず財産分与で名義変更を考えます。

離婚をした人の一方は、相手方に財産分与を請求することができます。

住宅ローンが残っていても名義変更は特に問題はありませんが、住宅ローンでは、名義変更をする際は金融機関の承諾が必要とほとんどなっております。

銀行が承諾するかどうか、、、これは借り入れている銀行に聞くしかありませんがほとんど認められません。
(追加担保を提供する、資力のある方を保証人に入れるなどで受けてもらえる場合もありますけど現実的ではありません)


次に、売買を考えます。

元夫から、元妻へ売却の契約をして、所有権移転をしようにも、

元妻はパートですので、1500万円もの住宅ローンを組めません。

次に、元妻の親族が購入することを提案しますが、それもダメです。


仮に元妻が再婚して、新しい夫が住宅ローン1500万円組めたとします。
でも、現在の住宅ローンの残高は3000万円ですから、1500万円足りません。

1500万円の価値の不動産に3000万円融資してくれる銀行なんてないでしょう。


【結論】
1、銀行がOKしてくれれば財産分与による名義変更もできますが、基本的にNGです。実際に銀行に相談してください。

2、売買で名義変更をしようとしても、ローンを完済させることが出来ないため、売ることも出来ずに仕方なくローンを支払い続けている方がほとんどです。

3、イレギュラーな方法ですが、住宅に縛られて支払い続けていくより、売って賃貸に引っ越した方が生活の質が向上するということで、任意売却をする方もいらっしゃいます。

以上のように、ほとんどの方は、名義変更できずにそのまま支払い続けていらっしゃいます。売却した方がよいのかも? という方は一度ご相談ください。

2016.02.20

任意売却は計画的に?

「家を売りたいんですけど」

電話に出て、最初に聞いた言葉でした。

詳しく話を聞いてみると、任意売却をすることは問題なさそうですが、固定資産税を100万円程滞納しています。当然、役所からは差押えされていますので、売却時に全額精算しなければいけません。

固定資産税
住宅ローンの支払いが厳しくて売却しようという方が、失礼ですがそんなお金を持っているとも思えません。

 

「固定資産税を精算しないと差押え解除してもらえないんです。差押え解除できないと所有権移転もできませんので、、、つまり売却は出来ないんです」

 

伝えると、

 

「じゃー、税金払えばいいんですか。一応引越しのお金とかは準備しているんで、借りて返すことも出来ると思います」

 

「100万円をですか?」

 

「はっきりした理由があれば大丈夫だと思います。先に支払った方がいいですか?」

 

「払えるなら支払った方がいいですけど、目途が立てばとりあえずは大丈夫ですよ」

 

「わかりました。じゃあ、確認してまた連絡します。」

 

 

ローン支払いの継続が困難だと判断して、計画的に動いているのだと思います。家族の生活をどうしていくかが大事ですので、計画的に物事を進めて行くことは素晴らしいことです。

でも、あえて言わせてもらうなら、税金を10年もためちゃダメです。

住宅ローンより、支払うべき優先順位は上ですよ。
 

【税金を滞納しちゃダメな理由】
・差押えを解除するには完納しなければいけません。
(差押え解除しないと売れません)
・競売になったとしても、税金は免除されません。
・自己破産をしても免責になりません。
・延滞金も発生します。

平成25年12月31日までは、
納付期限の翌日から1ヶ月を経過する日までの期間:年4.3%
その後の期間:年14.6%
平成26年1月1日からは、
納付期限の翌日から1ヶ月を経過する日までの期間:年2.9%
その後の期間:年9.2%



 

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