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2017.04.10

年金対策のワンルームマンション

せっかく桜も満開になりましたが、週末は天気が悪かったですね。

でも、ちょうど夜にはいったん雨が止んでいたので横浜の大岡川でお花見してきました。

 


 

初めてでしたが、屋台も多く出店していて賑やかでとても良い雰囲気。来年は昼間から行きたいですね。

 

さて、昨日はこんな相談がありました。

買うつもりはなかったんですが、年金対策ということで話だけ聞いたところ、持ち出しの費用もないし、空室になっても家賃の90%は会社で保証しますという説明があったため、マイナスにならないならまあいいかと軽い気持ちで購入しました。その後、2部屋を追加して購入して持っていますが、1部屋が空室で、毎月の持ち出し費用が10万円以上になり、ローンの支払いができなくなってしまいました。

家賃保証については会社としてそのような家賃保証はしていませんと言われてしまいました。契約書に家賃保証については明記されていなく、その担当者もすでに退職しています。今後どのようにしたらよいでしょうか?

 

年金対策ということで、ワンルーム等の投資マンションの購入を勧められ、

 

「ローンの支払いは家賃で出来るから、ローンがなくなれば資産として残りますよ!」

 

なんて言葉を鵜呑みにして、空室、資産価値下落、賃料下落、管理費・積立金増加といったリスクも把握しないままに購入したために、支払いができなくなるという典型的なパターンです。

 

もちろん販売方法の点で問題があったのかもしれません。でも私は被害者なんですと、いまさら訴えてもどうにもなりません。

 

マンション販売会社や、担当者を訴える?

 

それも選択肢の一つかもしれませんが、訴えを起こして判決が出るまで、支払いできるんですか?そんなことをしている間に、マイホームまで手放すことになるかもしれませんよ。あえて言わせてもらうなら、危機管理が低かったんです。

 

振り込め詐欺と一緒にするのも問題あるかもしれませんが、巧妙に仕組まれているので、防ぎぎれないケースもあるでしょう。それでも、ある程度は回避できると思います。

 

「他人を疑うことが出来ない!信じて信じて信じ続けたい」

 

すばらしい考えです。家族や友人のことは信じたいですが、今の世の中、それでは生きていけないと私は思っています。

 

で、どうするかといえば、まずは3部屋のマンションの収支、査定価格から売却価格を算定して、保有すべきか、売却すべきかを検討します。保有すべきという選択肢はないと思いますが、一部売却という選択肢もあるかもしれません。

 

損失額が見えてきたら、あとはそのお金をどう捻出するかです。 親族などに頭を下げるにも、何でこうなって、どれくらい不足金額があって、今後はどうなるのかを説明する必要があるでしょう。場合によっては、マイホームの処分も検討しないといけないかもしれません。

 

そのあとで、マンション販売会社や担当者を訴えたいなら訴えればいいと思います。ただ、勝ったところでどうなるんでしょうか? あなたの損失分を支払う資力があるか甚だ疑問です。

 

過去の反省することも大事ですが、今後どうするかが大事です。向かうべき方向へ一緒に進めるとよいですね。

2016.12.06

病気で住民税も滞納

カラッとして気持ち良い天気です!

ゲートブリッジから湾岸道路を気持ちよく走っていましたが、ここは一般道路でした。

 

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その結果、こんなことに。

 

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運が悪い?
いやいや30km以上だと一発免停だったので、今後の戒めということ気をつけましょう。

 

でも、これくらいの不幸なら笑えませんか?

 

どうぞ笑ってください。

 

笑って、あなたが少しでも幸せな気持ちになれば幸いです。なんてね!

 

 

さて、今回の相談です。

自宅の任意売却を希望しています。何社かに以下の同じ内容の相談をし、業者さんを決めたいと考えております。
住宅は神奈川県相模原市、築5年、土地100平米ほど。
りそな銀行の親子リレーローンを父と組んだので所有名義は父とです。

本人:45歳女性、アルバイト
同居家族:息子1人(高校生)父(75歳)母(78歳)

ここ数年で就労先の倒産、私自身の疾病が相次ぎ、バイトするなどして持ちこたえてきましたが、疾病により正社員からアルバイトに降格され今後入院治療もしなければならないなど、これ以上は住宅ローンを払えないと判断しました。

現状:
住宅ローンの残2500万円、遅れあり
住民税の滞納が200万ほど
リスケは相談しましたが疾病が理由では今後の見込みが立たないため難しいとされました。

その他の債務:
車のローンがあと3年、残150万ほど。
楽天のキャッシング60万ほど

希望:
疾病でこの先の収入が見込めないので、市営住宅を希望しています。
両親も、毎週市内の病院に通院していますが私が仕事や疾病で送迎が難しく、経済面以外にも通院に便利な市営住宅等への引っ越しを希望しています。

不安点:
市民税、国民健康保険などの滞納あり。
引っ越しの費用の他に、膨大な量の家財などがあります。

このような状況での解決策についてご相談に乗って頂ければありがたいです。
よろしくお願い致します。

 

メール相談で、上記は要約した内容となります。かなり切迫した状態です。

 

その中でも一番気になるのは、市税、国保の滞納の問題です。
任意売却では、新所有者に不動産を引渡しする時点で、これらは完済しなければいけませんが、高額なため、どのようにスケジュールを組んでいくかが課題となります。

 

また、引越し先については、相模原市の場合、市営住宅は不動産を所有していると申込みできません。以前、淵野辺の方で同じように申込みしようとした方がいらっしゃいましたが、申込みすらできませんでした。障害者の認定を受けている等で、個別の対応してくれるケースもありますので、一度確認してください。

 

自己破産については、自己破産ありきで話を進める方法もありますが、今それを決める必要はないと思いますので、売却の手続きを進めて行く中で一緒に考えていけばよいと思います。

 

全体像はなんとなくご質問の文面からわかりましたが、半年から1年半といった期間をかけて、計画的に手続きを進めて行く必要がありそうです。面談して、なにか解決方法が見つかるとよいのですが。

 

2016.03.26

会社倒産でも自宅は残したい

40代神奈川県横須賀市 男性
自営で事業がうまくいってなく倒産しそうなんですけど、倒産すると自宅の住宅ローンも一括返済になってしまいます。
自宅を残す良い方法はないでしょうか?

 
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状況を整理するとこんな感じです。
・住宅ローン Y信用金庫 500万円
・カードローン Y信用金庫 50万円
・事業資金 Y信用金庫 6,000万円
・買掛金等 1,000万円

 

会社倒産はつらいことですが、自宅だけは残して家族の精神的ダメージを軽減させたいという気持ちはよくわかります。

 

会社倒産するのに自宅だけ残すなんて出来るのでしょうか?

 

よくうわさで、
「あそこは計画倒産で、代表者変えて違う会社つくってうまくやってるよ」
なんて話も聞きます。

 

会社つぶしたはずなのに、別会社で会長のような形で実権を握り続け、自宅も奥さんや親族の名義に替えてそのまま住み続けているなんてケースもあるようです。(私自身の周りにはいませんけど)

 

でもそれは、計画的に準備をしていないとできないことだと思いますし、債権者を欺く詐害行為となってしまうかもしれません。詐害行為については、谷原弁護士のこちらの記事がわかりやすいかな。
http://www.bengoshi-sos.com/real-estate/03/

 

では、まっとうな方法で考えます。
自宅不動産の適正価格を調べると、建物は築30年越えているので土地代のみで、4~500万円です。
住宅ローン残も500万円です。

 

単純に500万円で取引すれば贈与等にもなりませんし、Y信用金庫もOKするはずでしょう。
親族等に500万円で買ってもらえると良いのですけど。

 

家賃6万円ずつは払えるようですので、購入する人にとっても悪い話ではありません。単に、助けてあげると500万円貸すわけではなく、家を買って賃料を取るわけですから、賃料払ってもらえなければ、売ってしまえば良いのです。500万円では売れないかもしれませんが、ある程度回収することもできるので、リスクは少ないので、お金がある親族の方がいれば頼んでみるのも良いでしょう。

 

親族等が無理だとすれば、Y信用金庫と任意売却の交渉をして、400万円任意売却OKしてくれるなら、一般の投資家さんでも購入可能となります。 所有権は他人に移ってしまいますが、そのまま住むこともできそうです。

 

まとめ

たまたま、不動産の適正価格が低かったので、そのまま住み続けるという道がなんとか見えました。

でも、このような相談のほとんどは不動産の適正価格が1000万円以上で家賃も10万円以上になるので、「そんな金額払えないし、近所の賃貸物件借りた方が安い。」ということになってしまいます。

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