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2016.12.06

病気で住民税も滞納

カラッとして気持ち良い天気です!

ゲートブリッジから湾岸道路を気持ちよく走っていましたが、ここは一般道路でした。

 

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その結果、こんなことに。

 

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運が悪い?
いやいや30km以上だと一発免停だったので、今後の戒めということ気をつけましょう。

 

でも、これくらいの不幸なら笑えませんか?

 

どうぞ笑ってください。

 

笑って、あなたが少しでも幸せな気持ちになれば幸いです。なんてね!

 

 

さて、今回の相談です。

自宅の任意売却を希望しています。何社かに以下の同じ内容の相談をし、業者さんを決めたいと考えております。
住宅は神奈川県相模原市、築5年、土地100平米ほど。
りそな銀行の親子リレーローンを父と組んだので所有名義は父とです。

本人:45歳女性、アルバイト
同居家族:息子1人(高校生)父(75歳)母(78歳)

ここ数年で就労先の倒産、私自身の疾病が相次ぎ、バイトするなどして持ちこたえてきましたが、疾病により正社員からアルバイトに降格され今後入院治療もしなければならないなど、これ以上は住宅ローンを払えないと判断しました。

現状:
住宅ローンの残2500万円、遅れあり
住民税の滞納が200万ほど
リスケは相談しましたが疾病が理由では今後の見込みが立たないため難しいとされました。

その他の債務:
車のローンがあと3年、残150万ほど。
楽天のキャッシング60万ほど

希望:
疾病でこの先の収入が見込めないので、市営住宅を希望しています。
両親も、毎週市内の病院に通院していますが私が仕事や疾病で送迎が難しく、経済面以外にも通院に便利な市営住宅等への引っ越しを希望しています。

不安点:
市民税、国民健康保険などの滞納あり。
引っ越しの費用の他に、膨大な量の家財などがあります。

このような状況での解決策についてご相談に乗って頂ければありがたいです。
よろしくお願い致します。

 

メール相談で、上記は要約した内容となります。かなり切迫した状態です。

 

その中でも一番気になるのは、市税、国保の滞納の問題です。
任意売却では、新所有者に不動産を引渡しする時点で、これらは完済しなければいけませんが、高額なため、どのようにスケジュールを組んでいくかが課題となります。

 

また、引越し先については、相模原市の場合、市営住宅は不動産を所有していると申込みできません。以前、淵野辺の方で同じように申込みしようとした方がいらっしゃいましたが、申込みすらできませんでした。障害者の認定を受けている等で、個別の対応してくれるケースもありますので、一度確認してください。

 

自己破産については、自己破産ありきで話を進める方法もありますが、今それを決める必要はないと思いますので、売却の手続きを進めて行く中で一緒に考えていけばよいと思います。

 

全体像はなんとなくご質問の文面からわかりましたが、半年から1年半といった期間をかけて、計画的に手続きを進めて行く必要がありそうです。面談して、なにか解決方法が見つかるとよいのですが。

 

2016.03.26

会社倒産でも自宅は残したい

40代神奈川県横須賀市 男性
自営で事業がうまくいってなく倒産しそうなんですけど、倒産すると自宅の住宅ローンも一括返済になってしまいます。
自宅を残す良い方法はないでしょうか?

 
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状況を整理するとこんな感じです。
・住宅ローン Y信用金庫 500万円
・カードローン Y信用金庫 50万円
・事業資金 Y信用金庫 6,000万円
・買掛金等 1,000万円

 

会社倒産はつらいことですが、自宅だけは残して家族の精神的ダメージを軽減させたいという気持ちはよくわかります。

 

会社倒産するのに自宅だけ残すなんて出来るのでしょうか?

 

よくうわさで、
「あそこは計画倒産で、代表者変えて違う会社つくってうまくやってるよ」
なんて話も聞きます。

 

会社つぶしたはずなのに、別会社で会長のような形で実権を握り続け、自宅も奥さんや親族の名義に替えてそのまま住み続けているなんてケースもあるようです。(私自身の周りにはいませんけど)

 

でもそれは、計画的に準備をしていないとできないことだと思いますし、債権者を欺く詐害行為となってしまうかもしれません。詐害行為については、谷原弁護士のこちらの記事がわかりやすいかな。
http://www.bengoshi-sos.com/real-estate/03/

 

では、まっとうな方法で考えます。
自宅不動産の適正価格を調べると、建物は築30年越えているので土地代のみで、4~500万円です。
住宅ローン残も500万円です。

 

単純に500万円で取引すれば贈与等にもなりませんし、Y信用金庫もOKするはずでしょう。
親族等に500万円で買ってもらえると良いのですけど。

 

家賃6万円ずつは払えるようですので、購入する人にとっても悪い話ではありません。単に、助けてあげると500万円貸すわけではなく、家を買って賃料を取るわけですから、賃料払ってもらえなければ、売ってしまえば良いのです。500万円では売れないかもしれませんが、ある程度回収することもできるので、リスクは少ないので、お金がある親族の方がいれば頼んでみるのも良いでしょう。

 

親族等が無理だとすれば、Y信用金庫と任意売却の交渉をして、400万円任意売却OKしてくれるなら、一般の投資家さんでも購入可能となります。 所有権は他人に移ってしまいますが、そのまま住むこともできそうです。

 

まとめ

たまたま、不動産の適正価格が低かったので、そのまま住み続けるという道がなんとか見えました。

でも、このような相談のほとんどは不動産の適正価格が1000万円以上で家賃も10万円以上になるので、「そんな金額払えないし、近所の賃貸物件借りた方が安い。」ということになってしまいます。

2016.03.04

名義変更できますか

30代女性からの相談

離婚した元夫名義の不動産に私と子供で住んでいます。

住宅ローン10万円は毎月私が支払い、養育費として、元夫から6万円もらっています。

私はパートなのでローンは組めませんけど、このままローンを私が払っていっても自分のものにならないので、何か名義を変える方法はありませんか?


名義変更 不動産

・不動産所有者:元夫(住宅ローン債務者)
・住宅ローン残3000万円
・不動産市場価格1500万円


どのような理由(相続?贈与?財産分与?売買?)で名義を変えるか


まず財産分与で名義変更を考えます。

離婚をした人の一方は、相手方に財産分与を請求することができます。

住宅ローンが残っていても名義変更は特に問題はありませんが、住宅ローンでは、名義変更をする際は金融機関の承諾が必要とほとんどなっております。

銀行が承諾するかどうか、、、これは借り入れている銀行に聞くしかありませんがほとんど認められません。
(追加担保を提供する、資力のある方を保証人に入れるなどで受けてもらえる場合もありますけど現実的ではありません)


次に、売買を考えます。

元夫から、元妻へ売却の契約をして、所有権移転をしようにも、

元妻はパートですので、1500万円もの住宅ローンを組めません。

次に、元妻の親族が購入することを提案しますが、それもダメです。


仮に元妻が再婚して、新しい夫が住宅ローン1500万円組めたとします。
でも、現在の住宅ローンの残高は3000万円ですから、1500万円足りません。

1500万円の価値の不動産に3000万円融資してくれる銀行なんてないでしょう。


【結論】
1、銀行がOKしてくれれば財産分与による名義変更もできますが、基本的にNGです。実際に銀行に相談してください。

2、売買で名義変更をしようとしても、ローンを完済させることが出来ないため、売ることも出来ずに仕方なくローンを支払い続けている方がほとんどです。

3、イレギュラーな方法ですが、住宅に縛られて支払い続けていくより、売って賃貸に引っ越した方が生活の質が向上するということで、任意売却をする方もいらっしゃいます。

以上のように、ほとんどの方は、名義変更できずにそのまま支払い続けていらっしゃいます。売却した方がよいのかも? という方は一度ご相談ください。

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