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2008.09.11

弁護士先生に質問です。

弁護士先生に質問です。
【相談者 : 埼玉県 森田さま】
・自宅の住宅ローン残高 1500万円
・その他カードローンなし
・不動産査定額 700万円
・1ヶ月前に担保不動産競売開始決定が届いている。
・何とか自宅を残したい。
この方にどんなアドバイスをしますか?



奥様からのお問合せだったのですが、弁護士から
「自宅を残すには破産をするしかない」
と言われたそうです。
その後、自宅を残す手続きに入るということです。
私が直接聞いたわけではないので真偽はわかりませんが、破産をして自宅をどうやって残すつもりなのでしょうか?もうすでに、破産申立をしているようですが、その辺をよく確認してから進めたほうが良いですね。
私共のような不動産会社は、売却を手伝うことで仲介手数料を頂き、弁護士は債務整理を手伝うことで報酬をいただきます。立場が違いますからアドバイスも異なるのは当たり前です。しかし、今回のケースは理解できません。
住宅ローン以外の借入があるわけではないので、民事再生をして自宅を残すということもできませんし、まして破産をしてどんなスキームで自宅を残すのか?
さっぱり見えません。
もしも、親族等に自宅を買い取ってもらうというようなスキームを弁護士が考えているとしても、いま破産をする必要はないと思います。本人たちが望んでいることであればいいんですけど、住宅ローンだけしか借金がないわけですし、住宅ローンの残債務については最も寛容な債権者ですから。
もっとも、本人たちの勘違いで弁護士から最善のアドバイスを受けているのに、理解していないだけという可能性も十分ありえます。弁護士先生が、上記のようなわけのわからないことを言っているとは考えにくいですね。
まずは、わからないことをわからないままにしておいて私に相談をされても、真偽が定かでない架空の話のアドバイスしかできません。焦っているのはわかりますが、時間は少ないので、いま出来ること、つまり、「弁護士にしっかり聞いて、理解して下さい」ということです。
私が思うには、リースバックしようにも、ご主人様は無職なので、家賃すら払える見込みがありませんので、親族等で700万円用意できないのであれば、冷たい言い方かもしれませんが手放すしかないでしょうね。
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任意売却サポートセンター

2008.05.30

個人民事再生法 住宅ローン特則とは?

個人民事再生手続は、多額の債務のある個人債務者について、裁判所の監督のもと、債務の一部を弁済する再生計画を立て、それを実行すれば、残りの債務が免除される制度です。
 2001年4月から始まった制度で、この個人民事再生手続きの1番の特徴は、住宅を手放すことなく、その他の借金を整理することができる点にあります。
任意整理によっても、住宅ローンを除いた返済案で合意することは可能ですが、任意整理と比較して、個人民事再生手続では元本を大幅に減額することが可能です。
減額された金額(※1)を、原則として、3年以内に分割で返済します。なお、特別の事情がある場合には、返済期間が5年まで延長されます。
これに対して、住宅ローン債権は、個人民事再生手続をしても減額されず、返済期間の延長のみがなされます。このように、借金などの一般再生債権についての負担が減る一方で、自宅は手放さなくてよい債務整理の方法です。
個人民事再生のメリットとしては、
自己破産のような、職業などの資格制限がない。
ギャンブルなどで借金を負ったため、自己破産をしても、免責決定を得るのが難しいといった人でも利用が可。
個人民事再生手続きで決められた範囲内であれば、自動車などを手放す必要がない。
といった点があります。
個人民事再生のデメリッット
1つは、費用が高額になることが多い点です。
個人民事再生は手続きがとても複雑ですので、事実上、認定司法書士や弁護士に依頼することとなるのですが、手間がかかるため、任意整理等と比較して認定司法書士や弁護士に支払う費用が高額になります。また、個人民事再生手続きにおいて個人再生委員を選任する場合があり、この場合、その報酬として裁判所に約20万円を納付する必要があります。
2つ目は、経済的負担という点です。
個人民事再生手続きは、3年間以上という長期にわたり、返済し続けなければならないので、失業中などで、継続的な収入を得られる見込みのない人はそもそも個人民事再生手続を利用できません。収入が少なく、生活が苦の方にも、かなりの経済的負担となります。
特に、住宅ローン条項付き個人再生手続きの場合は、住宅ローンについては、原則として支払いを続けていかなくてはなりません。
しかも、支払いを1回でも遅れるようなことがあれば、自己破産しか道がなくなってしまいます。どうしても自己破産はしたくなく、その他の借金を整理(5分の1にする)すれば、返済をしても生活が成り立っていく方にのみ、お勧めします

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