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2016.06.25

リースバックの理由

先日、南アルプスの鳳凰三山にいってきました。梅雨の合間ですので写真のとおりガスガスですけど、気温も暑すぎず虫も少なくリフレッシュできました。


鳳凰三山

さて、任意売却相談の中でも最も多いリースバックについてです。
ここでいうリースバックとは簡単に説明すると、所有しているマイホームは売却して他人名義になりますが、新所有者と賃貸借契約を結びそのまま住み続けるという方法です。


詳しくはコチラ
http://www.ninibaikyaku-hotline.jp/ninibaikyaku/back.html


そもそも、毎月のローンの支払いが難しくて売ろうとする任意売却でのリースバックでは、賃料設定がいままでの住宅ローンの支払いより抑える必要があるため、利回りは低くなります。


「利回りが低い」ということは当然売れません。不調に終わることも多いのが現実です。


リースバックについては、例えば住宅ローンの支払いもなく年金暮らしで、そのまま住み続けたいが、現金も手元に欲しいという方むけの方法です。


任意売却においてのリースバックも例はありますが、例えば自宅が店舗の場合など、どうしてもそこに居続けなければいけないという明確な理由がある方のケースのみです。



前置きはこの辺にしておいて、今回の質問です。

「現在は賃貸マンションに住んでおますが、中古マンションの購入を検討しているのですが、購入時よりリースバック契約をする事は可能でしょうか。」



買ってすぐに、売って、その方(投資家)と賃貸借契約を結ぶということだと思いますが、いったい何のためにこんなややこしいことをするのでしょう?


「以前中古マンションを全額融資受けることで購入を検討したのですが、融資先が見つからず断念しました。リースバックが可能であればまた購入を検討したいと思いコンタクトさせて頂いた次第です。物件としては2500万円くらいの1LDK物件を念頭においています。」



とのことです。住宅ローンが組めなかったから、誰か(投資家)に買ってもらって賃貸でもいいからそこに住みたいと言うことでしょうか? メールなので、まだまだわからないことはたくさんありますけど。。。


一応計算しますが、2500万円のマンションを 金利2% 30年 で住宅ローンの支払いは毎月約92,000円です。(管理費、固定資産税等はここでは省きます。)


投資家目線で考えると、2500万円のマンション 表面利回り12%で300万円
毎月の家賃設定は250,000円にもなります。


その後、連絡ありませんのでわかりませんが、そんな家賃きっとお支払いできませんよね。仮に払えるとしたも、売って買ってということをしないで、現在賃貸募集している物件でもっとよいものあると思いますが。。。

2015.09.19

リースバック成功事例

相談者:川崎市の安田様(仮名)60歳

ローンの返済もあと7年(ローン残約1100万円)ですが、毎月15万円のローン返済も不安になった同居している息子に、売りたい。


DSCF2552

何社か相談されたようですが、どこからも息子さんが買うのは難しいとのこと。

息子さんの申告書は見ていませんが、
お父様と一緒の仕事を自営でしているので、
経営状況は良くないのでしょう。

うまく事業が進んでいればそもそも売ろうなんて考えないでしょう。

他社からも、息子さんの今の状況では親子間の問題の前に、
住宅ローン自体組むことが難しいと言われたようです。


物件は他社査定で3000万円とのことですので、
その金額で売って、1800万円程手元に残すというのが、
セオリーでしょうか。
今相談されている何社かの中から、売却依頼をする会社を決めたら良いと思うのですが、、、


せっかく相談頂いたので、一応私からの提案もしてみます。

「もしも手元資金確保より、今の家に住み続けたいなら、
いったん売却して、賃貸でそのまま住むというのはダメですか?」


「希望されるのであれば、息子さんが将来買い戻すと言ういうこともできますし。
そのときに住宅ローンが組めるようになっていることが前提ですけど。」



とお伝えしました。
あまりその気もないようでしたが数日後電話で


「先日お話ししていた賃貸で住むという話しについてもう少し詳しく聞かせてもらえませんか?」


こういった話はなかなかまとまらないんですけど、賃料、買戻しできる期限、買戻ししなかった(できなかった)場合のお金の問題等、細かく検討しなければいけないため、投資家も連れて自宅に訪問します。


その場では結論は出ませんので、後日、賃料、賃貸契約期間、買戻しはいつまで出来るのか?家賃滞納について等々打合せをします。


売主の安田様も本当にいまのまま住み続けられるのかと不安ですけど、
買主の投資家はもっと不安です。


ちゃんと家賃払ってくれるかなー?
延滞したら、立ち退いてもらって売却しないといけないし、、、色々計算します。


双方の意見を聞きながら、1か月後には下記条件で契約して
翌月引き渡しとなりました。


売却金額1400万円
賃料 12万円
敷金、更新、賃料延滞、買戻しの期間、及び買戻ししない場合の金銭に授受について等。(適正価格は2500万円ですので、売却金額との差額をどうするか)



将来的に買い戻せるかどうかは、
わかりませんが、安田様の希望通り住み続ける事ができるようになりました。


今回まとまった理由は、住宅ローンの残債務が、適正価格より少なかったということです。


任意売却におけるリースバックは、適正価格より残債務が多いため、相談件数は多いのですが相変わらずほぼまとまりません。適正価格より高い金額で不動産を買う人なんていませんからね。


ただ、可能性がゼロではないので、気になる方は一度ご相談ください。






2011.05.12

リースバックのポイント

10年前に3,000万円で新築マンションを購入し、毎月のローンは11万円。 既に5ヶ月滞納しており、5月13日までに滞納分を完納しなければ、保証会社が代位弁済し一括請求されることななりますと脅されています。 リースバックという方法で、自宅を残すことが出来れば、毎月家賃として10万円支払えます。何卒、お力添えお願いします。



このようなメールが届いていました。
そこでまずは、マンションの所在地からマンションの机上査定をしてみました。机上査定ですので、その時期の近隣物件や、室内状況で若干前後しますが、およそ2,100万円でした。表面利回り10%で買うような投資家がいるかどうかはさておき、10%でも年間210万円、月に17.5万円の家賃設定となります。
しかし、家賃の支払い上限は10万円です、そこから逆算すると年間120万円。表面利回り10%でも1,200万円にしかなりません。
つまり2つの大きなハードルがあるのです。
1つ目は、査定額2,100万円の物件が、1,200万円になるか。
2つ目は、1,200万円になったとして表面10%で買う投資家がいるか。
ということです。
最近、住宅ローンの支払いが困難になって、リースバックで解決されたいとお問い合わせを多くいただいております。全力で取り組んでおりますが、簡単にできることではないため、お断りすることもしばしばございますことを予めご承知おきください。
リースバックをまとめる重要なポイントは、(支払える家賃×12)/0.12~0.15が、査定額×0.8以上になっていることと、親族、友人などの金銭面での協力者がいることです。

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