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2014.03.02

競売後に届く配当期日呼出状とは

任意売却でまとまらず、競売になってしまった方(元不動産所有者、債務者)からたまにある質問です。

 
「裁判所から配当期日呼出状が届きました。どれくらい時間かかります? 何を持っていけばよいですか?」

 

この配当期日呼出状とは、競売で落札されて、裁判所から送達される配当期日を指定した書類のことをいいます。

  • この競売に異議がある人
  • この競売で剰余金がある人
    (競売落札価格が借金を上回っていて、経費等を差し引いてもまだ残金があり、お金がもらえる人)
これらの人は、裁判所に行って手続きをしなければいけません。

 

しかし、私に任意売却依頼して、まとまらずに競売になってしまったケースにおいては、剰余金があるということはほとんど考えられません。競売になって、剰余金が残るのであれば、そもそも競売になる前に、売買が成立してたはずですから。

 

従いまして、どう対応したら良いかといえば、、、

 

行かなくても大丈夫です。

 

配当期日呼出状にも下記内容が記載されていると思います。

「(抜粋)・・・なお、配当に異議がない場合、または余剰金を振込で受領する場合、又は剰余金の交付見込みのない場合は、出頭する必要はありません。」

 
競売が終わって、落ち着いてた頃、裁判所から、配当期日呼出状が届き、「呼出」「出頭」なんて書いてあるので、驚いてしまうことでしょう。

 

当社及び関連会社に任意売却を依頼していた方、競売後も相談対応しておりますので、お気軽にご相談くださいね。

2013.12.02

任意売却できなかった話

はじめて相談頂いたのは、昨年の7月頃でした。

既に引っ越していたので、たまに掃除しに行ったりして販売してましたが、

IMG_1087

結局、売れないまま、時間だけが過ぎていきます。

売れない理由は

2年前に新築で3280万円で購入した物件を

3200万円で販売しているからです。

値段を下げたいんですが、

債権者の承諾が取れずに、

競売手続がどんどん進んでしまいます。



裁判所に評価を確認すると、

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評価額は、20,340,000円 でした。

あくまでも基準価格なので、

その金額で任意売却に応じてもらえるとは思ってません。

でも、販売金額を引き下げる材料にはなるので、

評価書をもとに、販売金額の打合せを債権者とします。

検討はしてもらえたようですが、3000万円以下では、

「ムリムリ」

とのこと。


で、結局そんな金額では購入者を見つけることが出来ず、

競売で終了。

20131125BIT


落札は2318万円でした。

2700万円なら購入者いたんですけどねー。


と、こんな感じで、物件によって債権者の評価が、実勢価格と乖離して

せっかく売却依頼をして頂いてもまとまらないこともございます。


ご依頼いただいた方に対しては、せっかく相談頂きご指名頂いたのに

力になることが出来ずに申し訳ない気持ちでいっぱいです。

今後、残債務について保証会社から、お手紙や電話の連絡があると思いますので、

出来る範囲でフォローしていこうと思っております。




最後に、

「御社に頼めば、任意売却まとまるんですか?」

他社に依頼しているがまとまらなくて、

そんな質問をされる方もいらっしゃいます。


でも、出来る出来ないをお約束することなんて出来る話ではないのは、なんとなく分かって頂けましたでしょうか。私たちが出来るのは、チラシやインターネットでの販売活動を行うことや、任意売却を成立する確率を上げるために販売金額の根拠を明示して、債権者が納得できるように交渉していく位のことです。

任意売却をまとめる確率を上げるための一番の方法は、

「あなたからの早目の相談」

これに尽きます

2013.08.30

競売公告前に評価書を入手する方法

住宅ローンの支払いが困難な方から任意売却の依頼を受けても、
「債権者側の不動産評価額が高すぎて、任意売却がまとまらない」
なんて話を、同業者から良く聞きます。


競売開始決定後でも、購入者が見つかって任意売却が成立することもありますが、時間切れでそのまま競売で落札されてしまうことも多いようです。


せっかく依頼して頂いたのにまとめることが出来なくては、依頼者も不動産業者もお互い不幸なことですね。


したがって、私たち不動産業者は、競売になって債権者が金額交渉に応じてくれない時、公告される前に裁判所で評価書をもらってきて、再度価格交渉をしています。


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今日も、ちょうど委任状が郵送されてきたので横浜地方裁判所に行ってきました。


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司法協会

委任状 委任状


わざわざ見に行かなくても公告されるまで待てば、BITでインターネット閲覧できますがそれでは、開札まで1か月程しか時間がありません。
公告前に評価書を入手できれば、開札までまだ3~4か月程あるため、債権者交渉をした上で、販売活動が出来るのです。


もちろん、そんなことをした所で金額交渉出来る保証があるわけでもなく、無駄足になることも多いのですが、条件付きで交渉出来ることもあるのです。何もしないで指をくわえているのではなく、あれこれしてるんです。


と、まあ、仕事してますよ!アピールをこんな所でしたところで仕方ありませんね。


競売で終わってしまった場合、
「不動産業者がきちんとやらないから売れなかったんだ!」
とお叱りを受けることもあります。


まとめられなかったのは事実ですから、
私たちは、こういった声を真摯に受け止めなければいけませんね。
少しでも、任意売却を成立するために、改善点を修正していきます。


相談される方からは、
確率を上げるためにも、早期相談をお願いするばかりです。


競売開始決定後より競売開始決定前
滞納期間が少ないうちの方が、販売計画も立てやすいですし、任意売却が成立する可能性は高まります。


ちなみに評価書は、基本的には本人が裁判所に行って手続しなければいけませんので、私はいつも委任状対応しています。ただ、対象不動産から住民票を移している場合は、対象不動産とのつながりを確認するため、住民票を添付しなければいけないケースもあるので、必要書類は管轄裁判所に確認してください。

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