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2016.03.07

瑕疵担保責任免責の取引でカギが故障したら

先日、中古マンションを購入していただいたお客様から、「カギが壊れた」と連絡がありました。

 

外国の方で、電話で聞いても何が壊れているのかよくわかりませんので、とりあえず見に行ってみます。

IMG_2286
 

行ってみると、ドアを開いた状態ではカギの開閉はできるものの、ドアを閉めるとカギも閉まらなくなります。カギの部分が部屋側のどこかにあたって閉まっているのでしょう。

 

蝶番(ちょうつがい)のネジを締めたり調整をして、ダブルロックの上の鍵は閉まるようになりましたが、下はやはり閉まりません。

 

もう一度全体を見ると、

CIMG2890
 

あれ?

 

写真ではわからないかもしれませんが、少し傾いてる?

 

右側に傾いているような。

 

ドアを少し上に引き上げながらカギを閉めてみると、、、

 

見事、閉まりました。

 

原因はわかりましたが、これをどう直すかです。

 

丁番おこしなんて持ってないし、、、

 

また後日、売主に来てもらうのも手間なので、お金はかかりますが仕方なく鍵屋さんを呼びます。

 

CIMG2891
 

30分程で来てくれて、ちゃちゃっと調整完了。

 

出張費で8,640円かかりましたが。

 

カギだけでなく、ドアの閉まりもスムーズになり、はじめから傾いていたんだねと売主側も納得されたので、費用は売主に負担して頂きました。

 

今回は通常の不動産取引でしたが、任意売却で瑕疵担保責任免責の取引だったらどうなったのでしょう?

 

免責だからということで買主側で直さないといけないのでしょうか?
ドアが傾いているという事実は知らないくても、ドアを閉める時に閉めにくいことが
あるということを伝えていなければ、責任を負うことになるかもしれません。

 

今回の売主については、壊れているという認識はないですし、ずっとカギというかドアが閉めにくい状況はあったようですが、自分たちが住んでいた時はそれが当たり前で不具合という認識は全くありませんでした。

 

カギ屋さんが来て、調整したあとのドアを見て、やっと今までの状態が正常でないというのがわかったのです。

 

カギの開閉ができるから大丈夫ではなく、仲介の私が不動産引渡し前にしっかりと確認しておけば良かったと反省します。

 

ということで、任意売却で瑕疵担保免責の取引だったとしても、今回のようなケースは故意ではありませんが、「売主が知っていた事実を隠していた」となってしまう可能性が高いので、今後はきちんと確認して、それぞれに迷惑のかからないようにしていきたいと思います。

 

【関連記事】
http://ninbai24.jp/任意売却物件の瑕疵担保責任は免責?
http://ninbai24.jp/任意売却物件購入時の注意点

2016.03.04

名義変更できますか

30代女性からの相談

離婚した元夫名義の不動産に私と子供で住んでいます。

住宅ローン10万円は毎月私が支払い、養育費として、元夫から6万円もらっています。

私はパートなのでローンは組めませんけど、このままローンを私が払っていっても自分のものにならないので、何か名義を変える方法はありませんか?


名義変更 不動産

・不動産所有者:元夫(住宅ローン債務者)
・住宅ローン残3000万円
・不動産市場価格1500万円


どのような理由(相続?贈与?財産分与?売買?)で名義を変えるか


まず財産分与で名義変更を考えます。

離婚をした人の一方は、相手方に財産分与を請求することができます。

住宅ローンが残っていても名義変更は特に問題はありませんが、住宅ローンでは、名義変更をする際は金融機関の承諾が必要とほとんどなっております。

銀行が承諾するかどうか、、、これは借り入れている銀行に聞くしかありませんがほとんど認められません。
(追加担保を提供する、資力のある方を保証人に入れるなどで受けてもらえる場合もありますけど現実的ではありません)


次に、売買を考えます。

元夫から、元妻へ売却の契約をして、所有権移転をしようにも、

元妻はパートですので、1500万円もの住宅ローンを組めません。

次に、元妻の親族が購入することを提案しますが、それもダメです。


仮に元妻が再婚して、新しい夫が住宅ローン1500万円組めたとします。
でも、現在の住宅ローンの残高は3000万円ですから、1500万円足りません。

1500万円の価値の不動産に3000万円融資してくれる銀行なんてないでしょう。


【結論】
1、銀行がOKしてくれれば財産分与による名義変更もできますが、基本的にNGです。実際に銀行に相談してください。

2、売買で名義変更をしようとしても、ローンを完済させることが出来ないため、売ることも出来ずに仕方なくローンを支払い続けている方がほとんどです。

3、イレギュラーな方法ですが、住宅に縛られて支払い続けていくより、売って賃貸に引っ越した方が生活の質が向上するということで、任意売却をする方もいらっしゃいます。

以上のように、ほとんどの方は、名義変更できずにそのまま支払い続けていらっしゃいます。売却した方がよいのかも? という方は一度ご相談ください。

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