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2015.09.28

次の仕事

不動産決済で、
都営新宿線の「初台」駅へ

初台と言えば、
オペラシティも有名ですが
NTT東日本の本社ビルが目につきます。

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かっこいいフォルムです。
ネットバンキングで早々に手続き終わり、
早目のランチです。

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今月は決済ももう終わりだし、
お腹も満たされてゆっくり、、、
なんてこと気を抜くと
後でしっぺ返しがくるんだな。


来月からオープンルームをまたはじめるので
その準備でもするかな。



2015.09.19

リースバック成功事例

相談者:川崎市の安田様(仮名)60歳

ローンの返済もあと7年(ローン残約1100万円)ですが、毎月15万円のローン返済も不安になった同居している息子に、売りたい。


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何社か相談されたようですが、どこからも息子さんが買うのは難しいとのこと。

息子さんの申告書は見ていませんが、
お父様と一緒の仕事を自営でしているので、
経営状況は良くないのでしょう。

うまく事業が進んでいればそもそも売ろうなんて考えないでしょう。

他社からも、息子さんの今の状況では親子間の問題の前に、
住宅ローン自体組むことが難しいと言われたようです。


物件は他社査定で3000万円とのことですので、
その金額で売って、1800万円程手元に残すというのが、
セオリーでしょうか。
今相談されている何社かの中から、売却依頼をする会社を決めたら良いと思うのですが、、、


せっかく相談頂いたので、一応私からの提案もしてみます。

「もしも手元資金確保より、今の家に住み続けたいなら、
いったん売却して、賃貸でそのまま住むというのはダメですか?」


「希望されるのであれば、息子さんが将来買い戻すと言ういうこともできますし。
そのときに住宅ローンが組めるようになっていることが前提ですけど。」



とお伝えしました。
あまりその気もないようでしたが数日後電話で


「先日お話ししていた賃貸で住むという話しについてもう少し詳しく聞かせてもらえませんか?」


こういった話はなかなかまとまらないんですけど、賃料、買戻しできる期限、買戻ししなかった(できなかった)場合のお金の問題等、細かく検討しなければいけないため、投資家も連れて自宅に訪問します。


その場では結論は出ませんので、後日、賃料、賃貸契約期間、買戻しはいつまで出来るのか?家賃滞納について等々打合せをします。


売主の安田様も本当にいまのまま住み続けられるのかと不安ですけど、
買主の投資家はもっと不安です。


ちゃんと家賃払ってくれるかなー?
延滞したら、立ち退いてもらって売却しないといけないし、、、色々計算します。


双方の意見を聞きながら、1か月後には下記条件で契約して
翌月引き渡しとなりました。


売却金額1400万円
賃料 12万円
敷金、更新、賃料延滞、買戻しの期間、及び買戻ししない場合の金銭に授受について等。(適正価格は2500万円ですので、売却金額との差額をどうするか)



将来的に買い戻せるかどうかは、
わかりませんが、安田様の希望通り住み続ける事ができるようになりました。


今回まとまった理由は、住宅ローンの残債務が、適正価格より少なかったということです。


任意売却におけるリースバックは、適正価格より残債務が多いため、相談件数は多いのですが相変わらずほぼまとまりません。適正価格より高い金額で不動産を買う人なんていませんからね。


ただ、可能性がゼロではないので、気になる方は一度ご相談ください。






2015.09.09

平成27年度法定研修会

今日は宅建業の法定研修会で

有楽町の国際フォーラムへ行ってきました。

毎回思うんですけど、何で業界的に休みの水曜日に研修会をやるのでしょうか?

本業に支障がないようにということなんでしょうけど、

定休日にこんな大雨の中、とほほです。

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写真は全日のマスコットキャラ、ラビーちゃん

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ちょうど、今日朝から日経平均株価が1000円以上急騰していて

そんな話題から始まり、、、

えーと、何の話してたっけ?

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まー、とにかく研修も終りました。

今月はシルバーウィークでまとめて休みとるので、

少しだけ仕事して早目に帰ります。