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2012.08.25

投資マンションを任意売却で損切り

埼玉在住の大学助教授から、投資マンションを保有し続けるか、売却した方が良いかの相談を受けていました。
年金対策?と言うことで、すすめられるがままにワンルームの投資マンションを購入したのが約10年前。

小石川のワンルームマンション
2050万円借入(期間35年 変動金利3.45%)
毎月のローン8.4万円 > 家賃収入8.8万円(手取り6.9万円)
(毎月1.5万円の持ち出し)




このように初めから収支はマイナスでしたが、支払いをしていくことで将来の資産になると思い頑張っていました。 最初の入居者が3年で退去してから、早くも収支状況が悪化し始めました。 空室の期間4か月は、毎月8.4万円+管理費等1.9万円の10.3万円の持ち出し費用が発生し、やむを得ず家賃を7.5万円に減額してやっと入居しました。

毎月のローン8.4万円 > 家賃収入7.5万円(手取り5.6万円)
(毎月2.8万円の持ち出し)

助教授で、一般のサラリーマンの方よりはお小遣いも多いようですからまだ何とかなるようです。 ただ、今後築年数が増えるにつれて、家賃収入は下がり、修繕積立金の支出は増えるでしょう。 さらに、この方、同マンションにもう一部屋持っているんです。 ですから現段階で毎月4.3万円の持ち出しなのです。

もう一部屋も退去して、家賃下がったり、同時に空室なんてことになったら、大変ですね。
本意ではないのはよくわかりますが、いったん損切りした方が良いように思いますが、、、
なかなか踏ん切りがつかないんですよね。
ちなみに、買った業者に相談しても、新しい物件を勧められて、悪循環になるだけですから気をつけてくださいねー!

 

なんて、打合せをして帰ってきたら、今度はお医者さんで大阪と、博多にワンルームマンションを買い増し続けて、8戸保有している方からの相談です。 個人で1億以上借入しているわけですから、さすがにもう買うことが出来ないそうです。 というか買えるんだったらまだ買う気あるのでしょうか?

投資マンションを保有していて、苦しいからと言って、買い増そうとしているあなた。 あなたの自宅が奪われるような事態になる前に、損切りすることも一度お考えくださいね。

 

2012.08.24

離婚した後のローン支払い義務

当ブログへのメール相談(神奈川県相模原市 女性)

7年前に離婚し、マンション(共有名義・ローンもお互いの名義で借りている)が競売にかけられることを「横浜地方裁判所」より通知が来ました。前夫とは離婚後一切連絡を取っておらず全く状況がわからないままの突然の出来事で非常に驚いています
金額的に競売にかけられた金額では債務は完済せず、かなりの残金が出来てしまいそうです。
(競売開始決定書から見て)離婚後も5年間は月々支払額の半分以上を前夫の口座に振り込んでいたのですが、それが借入金返済に充てられていたかどうかは不明です。
今、そのマンションがどの様に使われていてどうなっているのかもわかりません。。前夫に状況を聞きたいのですが、言いくるめられそうでかなり不安です。
この場合、

  1. 支払い義務(私の債務分)を断ることは可能なのでしょうか?(前夫に対して。。。)
  2. 前夫が残金分(前夫借入金)を支払えない場合、連帯者に支払い義務が発生するのでしょうか?
  3. が支払不能の場合どのような措置となるのでしょうか?(例えば、差し押さえなどの強制執行がある?)
  4. 結婚をしていて子どももいるため家族に被害が出ないようにするにはどの様な方法があるのでしょうか?
  5. 相談するにあたりどのような行動をこの後取れば良いでしょうか?
お忙しいところ申し訳ございませんが、よろしくお願いします。

ご質問についてですが、

> 1.支払い義務(私の債務分)を断ることは可能なのでしょうか?(前夫に対して。。。)

連帯債務者とは、主債務者と一緒になって返済していく人のことです。 文字通り債務者なわけですから、無理でしょう。

 

> 2.前夫が残金分(前夫借入金)を支払えない場合、連帯者に支払い義務が発生するのでしょうか?

その通りです。 といいますか、連帯債務者ですから、前夫が支払っていても支払い義務はあります。

 

> 3.が支払不能の場合どのような措置となるのでしょうか?(例えば、差し押さえなどの強制執行がある?)

一般的には、差し押さえられ競売手続に進みます。まさにいまその状態になっているようですね。

 

> 4.再婚をしていて子どももいるため家族に被害が出ないようにするにはどの様な方法があるのでしょうか?

連帯債務者でも、保証人でもないお子さんが、債権者から取り立てに会うようなことはありません。 ただ、お住まいの自宅が競売になってしまい、そのことが近所に知れて、いじめのキッカケになるなんてこともあるようです。

 

> 5.相談するにあたりどのような行動をこの後取れば良いでしょうか?

競売ではなく(任意)売却をしたいのであれば、前夫との共有不動産なわけですから、お二人の同意が必要です。 離婚後一切連絡を取っていないとのことですが、まずは連絡を取ってお二人がどうしたいのかを決めていただくことが必要かと思います。

最後に、一番気になった点は、不動産処分後の生活についてです。 借金が残ったからと言って、現在のご主人様に請求が行くようなことはありませんが、今後のご家族の生活に大きく影響する話かと思います。  現在のご主人様はこのことをご存じなのでしょうか? ずーっと、隠し通すつもりなのでしょうか? 出来ることならご主人様にも事情を説明して、前夫とも連絡を取って、みんなで揃って相談に来ていただく事が理想です。 連絡お待ちしています。

 

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