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2012.03.29

残債務を公正証書で締結

任意売却の相談の段階でも、勉強されている方が増えてきたようで、マイホームを売却して残った債務については、「チャラになる!」 なんて考えている方は少なく、支払い義務は残るということは認識されている方が増えたように思います。ただ実際の支払い方法については金銭消費貸借契約を再締結して、分割で支払っていくとお考えの方もいらっしゃいます。

本当にそのようなことになるんでしょうか?

可能性はゼロではありませんが、毎月の住宅ローンの支払いが苦しくて、延滞を繰り返して期限の利益を失い、全額繰上げ償還請求(一括請求)されている状況ですから、不動産を処分して残った債務についても、当然一括返済しなければいけません。

でも一括で返済できるくらいの資力があれば、そもそも延滞しないですし、売るような話にもならなかったわけですので、払えるわけがないというのが現実です。

一方、債権者側の立場としては、支払いできないのは難しいと分かっていても、「もう払わなくていいですよ」 なんて言えるはずもありません。そういった双方の思惑が交差する中で、債務者側から
「払いたいんですけど、当面は生活も安定しないので月々数千円ずつで、、、」
と伝えることで、債権者側としては、競売になるより任意売却の方が配当が多くなるので、
「しばらくはそれで仕方ありませんね」
渋々?かどうかはわかりませんが、話がつくのです。

公正証書

と、前置きが長くなりましたが、売却後の支払いを公正証書で再契約して、分割で支払わせるケースもございます。

今回は、連帯保証人の不動産を共同担保に取られていて、首根っこをつかまれている状態でしたので、残ったものは分割で支払いたいと事前に話し合いをしていたため、公正証書作成にも同意しました。
幸いにも高めの金額で購入者が見つかったため、残債務は約300万円となり、月5万円程の5年払いということになりました。連帯保証人のお父様の家(実家)を、取られるわけにはいきませんし、500万円以上は残るかもしれないと考えていたため、その点では良かったのかなと思います。

そして別件ですが、またその保証会社から公正証書の話がありました。社内の流行なのでしょうか? 公正証書の話なんて今まで一度もしてこなかったのに、2件続けてこのような話があると今後もあるのかと勘ぐってしまいます。

「そこまで追い詰められるんだったらそもそも任意売却自体も辞めます」

と言って、今回は分割の念書程度で済みましたが、ここまで本気で取り立てられる案件が増えると、任意売却をする意味を考え直さなければいけない時がくるかもしれませんね。

2012.03.20

任意売却物件の値段交渉

任意売却物件だからと、足元をみて大幅な指値をしてくる仲介業者さん。購入者側の仲介業者としては、少しでも安く交渉してあげたいというのは当然のことだと思います。

一方、私は売主側から依頼を受けて仲介をする立場ですから、高く売りたいのですが、頂いた話にはできるだけ耳を傾けようと思っています。

でも、2980万円の物件価格に対して300万円もの指値を当然のようにしてきたので

「なんで」

聞くと、リフォーム費用が思った以上にかかりそうなんでと返答。
築3年のマンションでいったい何をリフォームしたら300万円するのでしょうか?
クロス交換して、フローリング張り替えたってそんなにしません。

そもそも、タバコ吸うので壁紙は変えた方がいいかもしれませんということは伝えていましたので、バカにしてるの?と思い呆れながら

「厳しいと思いますよ」

淡々と返答すると、じゃあいくらならいけるんですか? と何故かキレ気味。

「だーかーらー、2980万円です」

私も任意売却やったことありますけど、債権者側が2980万円じゃないとダメって言ってるわけじゃないですよね! 軽くカチンとくるフレーズの言葉を吐き、しつこく食い下がってくるので、

「難しいと言ってるだけで、出来ないと言ってるわけではありません。そこまで言うなら申込み入れといてくださいよ。フラット35を使うのであれば、承認通知まで取ってくださいね」

そう言って電話を切りましたが、1週間経っても一件書類の依頼の電話もありません。なのでブログアップします。

指し値には根拠が重要だと私は思っています。
売主や、仲介を納得させる根拠があれば、ダメだとしても歩み寄ったお話をしようと思いますし、もう少し具体的な話になるのに、根拠のない指値はバカにしてると思われます。というか私は思ってます。

例えウソでも、「何かしらの納得できる理由」を用意すればいいのになーって思います。
本当はその金額でも仕方ないと、売主様も思っていても根拠がないとYESと返しにくいものです。

2012.03.18

任意売却後にUR賃貸

任意売却をされる方の、引っ越し先として最近多いのが
UR賃貸(独立行政法人都市再生機構)です。

UR 南神大寺

築40年以上の建物も多いのですが、
リフォームもしてあるし、何より値段が安くて
仲介手数料がかからないのもいいですね。

しかも、子育て支援の制度を利用したので、
通常敷金が3か月のところ、1か月で済みました。

横浜ベイクォーター

ということで、あっせんの書類を持って横浜へ

UR横浜

2DKの7万円の家賃で、敷金、前家賃など合わせても18万円。
繁忙期なので、引っ越し代は少し高くなるかもしれませんが、任意売却の引っ越し代としてお渡しする予定の金額以内で済みそうです。

「しばらくここで充電して、またやりますよ!」
スマートフォンのアプリ開発をされている方で、おもしろい新事業を立ち上げるそうです。頭の中はそのことで、いっぱいのようで、意気揚々と話して帰られました。
そちらのビジネスのお手伝いは難しいですけど、陰ながら応援しています!

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