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2012.01.21

任意売却NG

 住宅ローンの相談で圧倒的に多いのは、住宅金融支援機構から住宅ローンをお借入れされている方からです。ただ、複数社からお借入れている方も多いですし、他の金融機関はどのような対応なのかといったご質問もありますので、簡単ではありますが解説します。

3大メガバンク

  • 三菱東京UFJ銀行
  • みずほ銀行
  • 三井住友銀行
  • りそな銀行
地方銀行
  • 横浜銀行
  • 千葉銀行
  • 静岡銀行
ノンバンク
  • スルガ銀行
  • 住信不動産ローン&ファイナンス(ライフ住宅ローン)
  • オリコ
  • 三菱UFJニコス
住宅金融専門
  • 協同住宅ローン

思いつく限り、箇条書きにしてみましたが、最近相談受けた方の中で多かった借入先はこんな感じでしょうか。

もちろん、その方の状況によって任意売却NGになることもありますが、基本的にこれらの金融機関は、任意売却に応じていただけます。その中でも、みずほ銀行、りそな銀行で住宅ローンを借りている方からの相談がとっても多いですね。

ここに記載されていない金融機関について知りたい場合はお問い合わせください。わかることはお伝えいたします。

2012.01.16

支払い猶予・リスケジュール

【相談概要】
相模原市 30代 佐伯様 女性(妻)

借入先 借入金額 毎月支払い 滞納期間 現在残高
R銀行 3000万円 約10万円 3か月 約2600万円
オリコ 400万円 約6万円 3か月 約50万円
所有者はご主人様一人ですが、実父が各金融機関の連帯保証人になっています。5年ほど前に建売の戸建てを新築で購入して、当初は問題ないと思っていましたが、子供の進学に伴い出費がかさみ、慢性的にお金のない状況が続いています。毎月16万円の支払いに行き詰まり、既に3か月滞納してしまっています
R銀行に相談しても、延滞分を解消しないと条件変更にも応じられないといわれており、3か月分48万円(16万円の3か月分)を用意することもできず、もう競売しかないかと考えていたところです。何から手を付けてよいのかわかりませんが、良い方法がありましたら教えてください

 電話で相談いただきましたが、最初はいくら借入していて、毎月いくら支払っていて、ボーナス払いがあるのか、誰が保証人になっているのかもわからない状況でした。 いったん電話を切ってお調べいただいてやっと状況が見えてきました。

 R銀行は35年の住宅ローンに対して、オリコは諸費用ローンで6年払いのようです。毎月の支払いが12万円程になれば、継続してお支払いできるということですので、支払いを圧迫している、返済期間の短いオリコの分を支払い猶予してもらえれば、何とかなるのではないでしょうか。
まだオリコへは相談したことないということでしたので、相談してみるそうです。

 佐伯様の場合、特に収入が減ったわけではなく、収入が変わらないのに、お子さんの成長による支出の増加が、生活を苦しめる要因のようです。住宅ローンを滞納すると、競売、任意売却しなければいけないようにお考えの方も多いのですが、せっかく手に入れたマイホームのので、できれば手放したくありませんよね。

 住宅ローンを滞納したことなんて初めてで、パニック状態で相談に来られる前に、現状を正確に把握することが大事です。 現状がわからなければ、解決方法も見えてきません。
 
 借入金額、金利、残高、固定資産税がいくらで、住居費として年間いくらかかるのかがわかれば、それを12で割ると1か月の住居費がわかります。その金額に、生活費を足して、収入と比較してみてください。 期間延長や、しばらく金利のみの返済等と支払いを猶予してもらえれば、なんとかなりそうですか? ひょっとしたら、週末アルバイトをしないとダメですか? 奥様にパートにでてもらわないとダメですか? そういったことを考えるためにも、まず現在の借入状況を確認することが大事なのです。 


2012.01.12

Yahoo!知恵袋

たまーに、Yahoo!知恵袋で質問されている内容に回答したりしています。
そういった記事を見て、うれしいことに私を指名してご質問いただくこともあります。
以下 Yahoo知恵袋より引用
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1079223410

 
「yuideannaさん」 からの質問

お力をおかしください!!!
はじめまして。マンションを任意売却したいと考えているものです。
去年からマンションを売りに出しているのですがなかなか売れません…

 

築4年ほどの新しいマンションなのに1階で日当たりが悪いので値段をギリギリに下げても売れません。2年後の子どもが小学校に上がるまでには新たな場所に引っ越したいと思っています(転校を避けたい)しかも学区内に公立幼稚園がないため私立にはいり幼稚園の月謝が高くしはらいがきつくなります。なので任意売却に踏み切ろうかと思いました。

 

いくつかアドバイスをいただきたいのですが…
今相談している不動産屋さんにフラット35は10カ月くらい滞納しないと任意売却できないと聞きました。
ローン引き落としと同じ口座から管理費や修繕積立費を引き落とされています、なのでそちも一緒に滞納しなくてはいけないものなのですか??
せめて管理費駐車場代くらい払わないと管理人さんとも合いにくいし、とても住みにくいです…

 

あと任意売却だと引っ越し代がでるとききました。それはどこからでるのですか?


無知ですみません…
失敗の内容に頑張りたいのでお力を貸してください(>_<)
 




ご指名頂き、ありがとうございます。

 
さて、ご質問についてですが、

1、「・・・フラット35は10カ月くらい滞納しないと任意売却できない」
住宅金融支援機構でこのようなルールはありません。
yuideannaさんがお聞き間違えているのか、営業マンが誤解しているのかもしれませんね。10か月の根拠など、もう一度確認されてみてはいかがでしょうか。


2、管理費について
現在住んでいる状態で、管理費を滞納するのは、近所の目もありますし、私は皆様の判断にお任せしています。その結果、およそ9割の方は滞納しています。


3、引っ越し代について
住宅ローン残高より、売却金額が低い任意売却では、本来売買代金は、抵当権を設定している債権者へ返済されます。しかし、そうなれば、管理費の滞納金、仲介手数料等の諸費用を手出しでお支払しなければいけません。
そこで、任意売却の場合、売買代金を債権者へ全額返済するのではなく、売買代金の一部を諸費用として除いて、残った金額を返済するのが一般的です。 その諸費用の中に、債権者によっては、引っ越し代を認めてくれることもあるのです。


詳しくはこちらのページを参考にしてください。
http://www.re-ninbai.com/ninibaikyaku/moving.html


文面から想像すると、まだ滞納期間も短そうですし、今は住宅ローンを全額返済できる金額で販売しているようにお見受けします。 販売金額、住宅ローン残高、物件所在地等わかれば、もう少し詳しいアドバイスができるかもしれません。 私のブログから直接、メールをお待ちしています。


追記

質問した人からのコメント
ありがとうございます。
書き忘れたのですがまだ滞納はしていません。
全額返済はできそうにないです…後22000万くらい残っているのですがなかなか売れず今1600万で売り出しています。

22000万円は、入力ミスで2200万円だと思います。
疑問に思うのは、まだ滞納がないということですが、すでに販売を始めていることです。1600万円の購入希望者が見つかったとして、どのようにして抵当権を抹消するつもりなのでしょうか。差額の600万円(仲介手数料、引っ越し代等含めて約700万円)ご用意できれば問題ありませんが、そのような余裕がないからお悩みになっていることと思います。ますます ??? です。