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2011.12.12

任意売却出来ない金融機関

すべての金融機関で任意売却出来るわけではありません。
A機構、B社は任意売却に応じてくれません。
何で応じないのか尋ねると、

「非営利団体なので、任意売却に応じられないんです」

良く分からない言い訳をしていました。その理論からすると、Bの保証協会であるC協会は、営利団体なので任意売却に応じてくれても良さそうですが、そちらはそちらで

「原則、全額返済していただかないと抵当権抹消出来ません」

と、まあいつもの対応で、やはり応じてくれません。
債権者、債務者双方にメリットがある話にもかかわらず、相変わらず柔軟さに欠ける債権者です。

そんな債権者の債権回収方法はというと、
非営利団体だからかどうかはわかりませんが、ぬる~いようです。


「今まではダメだったけどやるだけやってみます?」

たまにA機構、B社の任意売却依頼を受けるのですが、今までの方はやはりダメで競売になってしまっているので、このような言い方になってしまいます。そんな方々の、競売後の支払いについてですが、手紙が半年毎くらいに届くのみで、電話も何もないようです。

このような金融機関でも、いつか任意売却にも応じてくれるようになることを信じて、依頼して頂ければ任意売却のお手伝いさせて頂きます。

1番抵当 住宅金融支援機構 残2000万円
2番抵当 B社 残1500万円
3番抵当 都市銀行 残500万円
残合計 4000万円
ちなみに、このような状況で3850万円で売買契約を締結する場合、2番抵当であるB社は完済になるため、任意売却は成立します。あくまでも、A機構、B社の借入を全額返済しない状態で任意売却することが、出来ないということです。

A機構、B社、C協会について

2011.12.11

3.11の影響

今から1年ほど前に、宮城県の親子間売買の依頼を受けました。

所有者は、母と息子の坂本さまです。 坂本さまの弟が購入しようとしていましたが、若くて収入が少ないため、自動車のローンを全額返済することが、住宅ローンの融資の条件になりました。 自動車ローンの残高は200万円以上あるため、容易にご用意できないだろうと思い、

「ご自宅を残したいのであれば、一旦、自動車を手放すこともお考え頂いてはどうでしょうか?」

1つの案として投げかけたつもりですが、ビックリする返答が返ってきました。
「自動車を処分するくらいなら、○○してやる!」
相当な思いが、お車にはあったのでしょう。
私の提案で、傷つけてしまったようです。

結局、自動車のローン残債を返済することができず、住宅ローンも組めないため、任意売却(他人に売る)することになりました。

しかし、任意売却しようにも、問合せが全くありません。全てを震災のせいにするつもりはありませんが、レインズにも、ATBBにも登録しているのに、不動産業者からの物件確認の電話も月に1件あるかないかです。半年程の販売期間の中で、結局内覧がゼロ。こんなことは初めてのことでした。

債権者側も同情はしてくれるものの、売れないまま放置するわけにはいかず、競売申立て手続きするそうです。

競売申立がされた後でも、購入したい方がみつかれば、任意売却の話を進めることもできますが、坂本さまと相談した結果、任意売却は辞めて、競売で進めることになりました。投げやりになってそんなことを、言っているのではなく、安い金額でも任意売却できないのであれば、任意売却をするメリットが少ないですし、どうせやすくしか売れないなら、少しでも長く住める競売でいいという意味合いです。

ということで、任意売却でまとめることができず、お役に立つことが出来ませんでした。競売終了後、競落人からの立ち退き交渉、債権者との支払い方法等何かお力になれることがあればいいのですが。。。
微力ですが、「こんなふうにしたらいいと思いますよ」「他の方はこんなふうにしていますよ」というアドバイス程度は出来ると思います。電話しにくければ、メール等でも構いませんので、お気軽にご連絡ください。
今後のご家族の健康とご活躍を応援しております。


2011.12.02

親子間売買の手法

他社に親子間売買を依頼されていたお客さまからの相談
神奈川県川崎市宮前区 安田様


「当社は、親子間売買、任意売却の専門業者ですので、お任せ頂ければご子息様も住宅ローンを組めます。万が一、親子間売買を理由に住宅ローンが組めないようなことがあれば、当社で買取して、それをご子息様に転売します。安心しておまかせください。」


父親が住宅ローンを払えなくなってしまったため、親子間売買で息子が父親所有の不動産を購入するか、ローンの名義を変える等、マイホームを残す道はないかとA社に相談したのが、およそ1年前のこと。

まず初めに、息子は父親所有の不動産に住んでいたため、住民票を移動したほうが良いと言われました。 さらに3ヵ月後、また住民票を移動しました。 住民票の前住所欄に、父親所有の不動産の住所が記載されないようにそのようなことをしたそうです。

その次に、遅れながらでも支払いを続けてた住宅ローンの支払いをストップするよう指示されました。 これは、今の状態では、任意売却できないので、支払いを遅れることで、借入銀行の保証会社に代位弁済してもらうためです。 代位弁済後は、担保割れの金額でも売却に応じてくれるようになるそうです。




で、この話どうなったかというと、、、
まとまってれば、私に相談なんかしませんよね。
そうなんです。
まとまらなかったんです。

なぜかって?
息子の住宅ローンが組めなかったんです。

相談したA社の言う、万が一の事態になってしまったわけです。

でも、A社が買い取ってくれてそれを息子が買う形なら問題なく住宅ローンを組めるという話だったので
「買い取ってくれよー」
言うと、
安田さん(息子)買えるんだったらいいけど、買えないでしょ

「えっ・・・!!」

と、まあ揉めたそうです。
というかまだ揉めてます。

そして1週間前、とうとう担保不動産競売開始決定の通知が父親に届いたのでした。

訴訟中ですが、それはそれで競売とは別の話。
こちらはこちらで任意売却に間に合うと良いのですが。。。
息子さんとの親子間売買は、短期間で住民票を2度も移していること、
事前審査も複数しており、履歴も残っていることから可能性は低そうですが、一応やるだけのことはやって見ようと思います。

にわか知識で変なことを指南して、話をややこしくしないでほしいものです。

外部リンク 親子間売買について