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2011.11.18

固定資産税の清算

固定資産税を滞納している不動産が競売、または任意売却された場合、滞納している固定資産税はどうなりますか? 競売、または任意売却後も元の所有者である私に固定資産税の支払い義務は残りますか?



 競売の場合、固定資産税の日割精算はありませんが、任意売却の場合、一般の不動産取引と同じように日割精算されます。しかし、任意売却をすれば、滞納している固定資産税が全て清算されるということではありません。あくまでも、1年分の日割精算です。

また、任意売却において固定資産税の滞納分が売買代金から配分されるかという点については、差押え登記がされていない限り、1円も配分されません。

「じゃあ、差押えされたほうが得なの?」

いいえ。差押え登記されてもほとんどの場合、住宅ローン債権の方が優先順位は高いのです。
・例えば50万円の滞納があったとします。
・住宅ローン債権者としては、住宅ローンを全額回収できません。
・固定資産税の差押えを解除してもらわないと、任意売却が成立しない。
・しぶしぶ、20万円程度(債権者により異なります)を承諾。
ざっくりこんな感じでしょうか。市町村によっては、「延滞金も含めて完納してもらわないと、差押え解除できません」とよく言われますがそこは、うまく話し合いが出来るといいですね。


競売又は任意売却後も元の所有者に固定資産税の支払い義務は残りますか?

1月1日現在不動産を所有している人に課税されますので、翌年以降は課税されませんが、今まの未納分については自己破産されても、支払い義務は残ります。

【任意売却を含め不動産売買における固定資産税の清算】
関東より北の地域は1月1日を起算日としますが、愛知より西側では4月1日を起算日とします。1月1日と4月1日の境界はどこなんでしょうね。
そういえば先日、静岡県の浜松市で行った決済は4月1日起算でした。静岡市は、確か1月1日起算だったような気がするので、この辺りが境界になりそうです。


2011.11.12

任意売却を依頼した方の賃貸仲介手数料

 任意売却をされる方の中で、賃貸物件へ引越しされる方は、敷金、礼金、前家賃、鍵交換費用、仲介手数料、火災保険などなど、少なくないお金がかかります。

 引越し代ということで、多くお金をお渡しできるように交渉できれば良いのですが、各債権者も引越し代を渋る傾向にある昨今、わずかではありますが、再スタートのお力になれればと思い、賃貸の仲介手数料は半額とさせて頂いています。

賃貸の仲介手数料

写真のようなパターンですと、借主から頂いた仲介手数料家賃1か月分(100%)を客付した業者が、1か月分(100%)頂けますので、半額にしても、経費くらいにはなります。(8万円の家賃であれば、4万円の仲介手数料となります。)

でも、こんな物件もあります。

手数料
負担の割合

  %
100%
手数料
配分の割合

50%
50%

 8万円の賃貸物件で、借主から8万円の仲介手数料を頂き、客付業者(当社)と、元付業者(管理会社)で折半します。 仲介手数料を半額にすると、タダになってしまいます。 こういった物件の場合は、申し訳ありません、半額にはなりません。

「今日の出来事」
賃貸物件ご案内しようと、管理会社に電話すると、「お話し入っています」とのこと。 申し込みが入っていて、審査中のようです。 空室になって3日目で、リフォームも終わってないのに申し込みが入るなんてホントでしょうか?
 管理会社(元付け)が客付けできれば仲介手数料をもらえるので、他社に対して、話が入っているというウソを理由に案内させないようにしているのでは??? 勘繰ってしまいます。

 お客様の希望する条件に一番近い物件であったため、お客様にその旨伝え、一応直接管理会社に問合せしてもらいました。 すると、、、、お話が入っているということもなく、今日案内してくれるそうです。

 お客様に、少しでも費用負担を少なくしていただけたらと思ってのことですので、当社が仲介に入れなくても構いませんが、地元でやっているのにあまり感じの良いお話ではありませんね。 お客様に対してではなくで、その管理会社に対して。 紹介して欲しくないのであれば、そもそもレインズや、ATBBに登録しないでほしいものです。


2011.11.06

全額繰上償還請求の前倒し

  • 今後払えなくなりそう
  • もう支払えない
  • 支払うつもりがない
 住宅ローン残高が査定価格(売却予想金額)を上回ってしまい、その不足するお金を用意することが出来ない。「払えない」「売れない」というジレンマを抱え苦しんでいる所、「任意売却」という方法を知って相談頂く、、、
よくある相談のパターンです。

 でも、住宅ローンの延滞がない状況なので、6カ月延滞をして、保証会社の 代位弁済 手続きを延々と待つだけ、という無駄な時間を過ごすこともあります。

 もちろん、不動産所有者にとっては、その数ヶ月間住宅ローンの支払いをしないで、家賃を払うわけでもないので、収入の有る方であれば、少しづつお金を貯めれて、再スタートの準備期間となることでしょう。 しかし、もう引越してしまっているようなケースであれば、滞納を待っている期間なんて、債権者にとっても無駄な時間でしかありません。

 ご相談頂いている方で、まだ1か月しか滞納していないかったんですが、とっとと処分して欲しいと言われていたため、M銀行に

「もう払えないって本人言ってるんで、全額繰上償還請求してもらえませんか!」

「じゃあ、本人に確認して手続きします。すんなり手続きが進めば、来月中旬頃には代位弁済通知が届きます。そこに担当者や、保証会社の連絡先が書いてあるので、あとはそっちとやり取りしてください。」

 慣れた感じの対応です。全ての金融機関がこのような対応であればありがたいんですけど、旧態依然なやり方の所もまだまだ多いです。 

 こんなことを書くのは、最近ご相談頂く方は色々と勉強されている方も多くて、「半年間滞納しないと任意売却できないんですよね」 なんて質問をされる方がいらっしゃるからです。 ローン滞納しなくても任意売却できることがある、ということを分かって頂けましたでしょうか? ご自分の場合は? と言う方は、債権者、ローン残高等をご確認の上、お問い合わせ下さい。

用語:【全額繰上償還請求】
金銭消費貸借契約証書に定める禁止事項(例:6か月以上延滞、融資金の目的外使用等)に該当した場合、銀行等から融資残高のすべてを一括して支払うよう求められる(=期限の利益を失う)ことをいう。

一番困るケース
1番抵当 A銀行 半年以上滞納
2番抵当 B銀行 滞納なし
B銀行の支払いは、A銀行に比べて少額なため、支払ってしまっていたというケースが多いですが、このB銀行が全額繰上償還請求の前倒しをしないもんですから、A銀行の遅延損害金は膨らみ、販売活動もできないのです。

 A銀行に、「B銀行の滞納がないので、代位弁済に半年かかるんで、半年間販売できません。」 なんて言ったら、「じゃあ競売にします」って言われるかもしれないのでそんなことも言えません。