Home > 11月, 2009

2009.11.30

変更合意書、覚書の印紙代

覚書であっても、印紙税が発生する場合があります。印紙税法別表第1「課税物件表」第5項によれば、契約の成立の定義を、文書の名称のいかんを問わず、契約の内容の変更の事実等により判断するとしています。

つまり、たとえ「覚書」という名称であったとしても、覚書により契約事項のうち何らかの重要な変更、補充等があった場合には、課税文書となります。この覚書が「変更契約書」であった場合の取り扱いについて、国税庁が以下のように説明していますので、ご参考にしてください。

変更契約書の記載金額については、変更前の契約金額を記載した契約書が作成されていることが明らかであるか否かにより、次のようにその取扱いが違います。

1、変更前の契約金額を記載した契約書が作成されていることが明らかな場合

例えば、変更契約書上に変更前の契約書の名称、文書番号又は契約年月日など変更前契約書を特定できる事項の記載があるような場合。

(1)変更金額が記載されている場合

これには、変更前の契約金額と変更後の契約金額との差額が記載されている場合及び変更前の契約金額と変更後の契約金額が記載されていることにより変更金額を算出できる場合も含みます。

、変更金額が変更前の契約金額を増加させるものであるときは、その変更金額が記載金額になります。

(例)当初の売買金額90万円を110万円とすると記載した文書、あるいは、当初の売買金額90万円を20万円増額すると記載した文書。記載金額は20万円。

、変更金額が変更前の契約金額を減少させるものであるときは、その変更契約書の記載金額はないものとなります。

(例)当初の売買金額90万円を70万円とすると記載した文書、あるいは、当初の売買金額90万円を20万円減額すると記載した文書。記載金額のない文書。

(2)変更後の金額のみが記載され、変更金額が明らかでないときは、変更後の金額が記載金額となります。

(例)当初の売買金額を90万円に変更すると記載した文書。記載金額は90万円。

2、変更前の契約金額を記載した契約書が作成されていることが明かでない場合

(1)変更後の金額が記載されているときは、変更後の金額が記載金額となります。

これには、変更前の契約金額と変更金額とが記載されている等により変更後の金額を算出できる場合を含みます。

(例)当初の売買金額90万円を110万円とすると記載した文書、あるいは、当初の売買金額90万円を20万円増額すると記載した文書。

記載金額は110万円。

(例)当初の売買金額90万円を70万円とすると記載した文書、あるいは、当初の売買金額90万円を20万円減額すると記載した文書。

記載金額は70万円。

(2)変更金額のみが記載されているときは、変更前の金額を増額するもの及び減額するもののいずれもその変更金額が記載金額となる。

(例)当初の売買金額を20万円増額すると記載した文書、あるいは、当初の売買金額を20万円減額すると記載した文書。

記載金額は20万円。

契約金額を変更する契約書の記載金額
http://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7123.htm
契約内容を変更する文書
http://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7127.htm

2009.11.29

神奈川県横浜市中区弥生町

未公開物件情報
[中古リノベーションマンション]
金額     3,080万円
物件名    ロイヤルステージS・T大通り公園
所在地    神奈川県横浜市中区弥生町2丁目
交通     横浜市ブルーライン 「伊勢佐木長者町駅」駅 歩3分
専有面積  74.31m²(壁芯)3LDK
階数     地上14階地下1階建 / 11階
管理費    24,900円
修繕積立金 16,185円
引渡し    相談
築年月    1994年9月
ロイヤルステージS・T大通り公園
諸条件ご相談下さい。
詳しく知りたい方は、横浜任意売却サポートセンターお問い合わせフォーム からご連絡ください。
(さらに…)

2009.11.18

横浜市都筑区茅ヶ崎中央2

1週間後、安田氏と面談するこになった。 1、については単なるオーバートークでしょうが、懸念されていた2~4の3点について詳細を聞いていくことにした。
 1、残った債務は、放っておいて大丈夫。無い袖は振れないでしょ
 2、お金がかからないで引越しできる(敷金礼金も不要)
 3、販売しているはずなのに、インターネットを見ても掲載されていない
 4、専任媒介契約の更新をしていない
2の引越代に関しては、売買契約書の金額と別に購入者から引越代を出してもらうので、そのお金で引っ越しができるという話である。 例えば、2,000万円で売買契約を交わし、購入者から別途50万円を立ち退き料としてもらう方法で、購入者から見れば2,050万円で購入したことになる。
問題点
 購入者が、本当に立ち退き料を出してくれる人であれば良いと思いますが、不動産を買う立場で考えれば 「何で私が立ち退き料をはらわないといけないの?」という不満が起こるでしょう。 納得させることが出来れば問題ないが、購入者が見つかっていない今の段階で確定できる話でもない。
 また、引越代(敷金、礼金など)は引っ越し前にもらえるのか?
通常、手付金は保全措置として仲介会社が預かることにしている。というのも、信用しないわけではないが、住宅ローンを延滞している売主に100万円単位のお金を手渡して、もしも使い込んでしまったら不動産引渡が出来なくなってしまうからである。 安田氏はそこまでの細かい話は確認していないようであったが、もし不動産引渡時点でお金を渡すということであれば、自分で引越代は払わなければいけない。
 3、については確かに、その会社のホームページを見ても、レインズを見ても販売している形跡がない。 理由はわからないが、とりあえずその会社に電話して
「物件確認なんですが、茅ヶ崎中央の○○マンションありますか?」
聞くと、別の担当者が電話にでてきて
男性担当者
「えーと、何を見てお電話いただいていますか?」

「少し前の日報に出ていたんですけど、終わっちゃってますか?」
男性担当者
「いま話し入っちゃってるんですよ」

「契約はいつの予定ですか?」
男性担当者
「来週末くらいなんです」
ということで、不動産業者の方であればこのやり取りを聞いて、ピン!とくるでしょう。 債権者と時間をかけて交渉して、販売価格を引き下げマンション買取業者に卸そうとしてるんでしょうね。 犯罪を犯しているわけではないかもしれませんが、物件を独占し、高く売れるかもしれないものを未公開にしてしまうのはいかがなものでしょうか?
後日、一応ウラを取るために、知り合いの買取業者からその仲介会社に
「横浜、川崎でマンション買取してるんで、なんかないですかぁ?」
営業電話いれさせると、やっぱり出てきちゃいました。
そして、備考欄には 手数料6% で数字入れてくださいだって!
売主から3%+買主から6% で 9%取ろうとしているようでこれはちょっとやり過ぎである。
 4の専任媒介契約を更新していないのは、単に怠慢で忘れているだけでしょう。

Next »