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2011.08.08

税金は住宅ローンに優先するのか?


「税金は住宅ローンに優先するのでしょうか?」

最近よく質問されます。

税金だから、住宅ローンなんかより優先されるの???

【国税徴収法】
第十六条  納税者が国税の法定納期限等以前にその財産上に抵当権を設定しているときは、その国税は、その換価代金につき、その抵当権により担保される債権に次いで徴収する。

 簡単に言うと、「税金の法定納期限」が登記の受付日(不動産を購入して登記をした日)より先であれば、税が優先するということです。 固定資産税の滞納であれば、不動産を購入してそのあとに固定資産税が課税されるため、税金が住宅ローンに優先するというケースは少ないでしょう。

 問題になるのは、自営業者の方等で住民税(市県民税)を滞納しているケースです。 これも、「税金の法定納期限」が問題になりますので、住宅ローンが優先されることがほとんどですが、住民税が年額30万円で5年滞納していれば150万円にもなります。
自己破産等をして免責決定がなされても税金は免責になりません。同様に、相互扶助の精神から、国民健康保険料なども免責の対象から外されていますからご注意ください。

 つまり任意売却をしようとしても、優先されるのは住宅ローン債権であり、住宅ローンが全額返済できない任意売却において、税金の支払いが優先されるわけではありません。 そこで、買主に協力していただき数字をゴニョゴニョすることになるのですが、不動産を購入する立場から考えると、ものすごーく怪しい話に聞こえることでしょう。

 不動産を残すことができれば何の問題もありませんが、手放さなければいけないのであれば、どのように売却するのか? どのように再スタートをするのかを計画的に考え、進めていく必要があると思います。

ということで、ご相談はお早めに。
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