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2008.05.20

任意売却物件(中古物件)の瑕疵担保責任は免責?

購入した任意売却物件(中古物件)に欠陥があった場合、 「瑕疵(かし)担保責任」はどうなるのか?売却を考えている方、購入を考えている方は気になるところだと思います。

まず、担保責任の対象となる瑕疵とは何でしょうか? 法的な表現では
「売買の目的物に通常の取引上の注意では発見できないような隠れた物質的欠陥があったとき」かつ、買主が善意 (その瑕疵の存在を知らないこと) である場合となります。

つまり建物の土台が腐食していたり、壁の内部の鉄筋が錆びていたり、その他の構造部や建物本体設備などが故障していたりした場合で、外部から見ただけでは発見できないような欠陥が物件の引渡し後になって露呈してきたような場合にこの瑕疵担保責任の対象となるわけです。

買主が瑕疵を発見した場合、民法では 「瑕疵を知ったときから1年以内」 に損害賠償請求もしくは、契約の目的を達せられない場合には契約の解除を請求できることとなっています。

このとき、引渡し後の年数については何ら規定はありませんから、たとえ10年後であっても 「瑕疵を知ったときから1年以内」 であれば権利を行使できることになります。

※ 売主が瑕疵担保責任の消滅時効 (10年間) の主張をして認められた判例もあります。

しかし、民法の規定は強行法規 (必ず適用されるもの) ではありませんから、個人同士の売買では「売主は瑕疵担保責任を負わない」 とすることも、権利行使の年数を定めることも有効
実際、中古で特に古い物件の売買では 「瑕疵担保責任を負わない」 とすることが多くなっています。

ただし宅地建物取引業者が売主の場合には、それが中古物件であっても最低2年間は瑕疵担保責任を負わなければなりません。 「瑕疵担保責任を負わない」 とする特約や2年未満の特約は無効とされ、民法の原則が適用されることになります。

また、売主が知っていたのに隠していたような瑕疵については、いかなる特約をしていたとしても、売主はその責任を逃れることができません。
なお、この 「瑕疵担保責任」 は従来、物理的な瑕疵を中心に捉えられて来ましたが、最近の判例では心理的な瑕疵 (室内で過去に自殺があったような場合) についても、売主の瑕疵担保責任により契約の解除を認めたケースもあります。

中古不動産、任意売却物件を購入される方は、瑕疵担保責任についてもご理解して購入されることをお勧めします。

 

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