全国不動産業者任意売却相談ネットワーク

任意売却ホットライン


2016.06.25

リースバックの理由

先日、南アルプスの鳳凰三山にいってきました。梅雨の合間ですので写真のとおりガスガスですけど、気温も暑すぎず虫も少なくリフレッシュできました。


鳳凰三山

さて、任意売却相談の中でも最も多いリースバックについてです。
ここでいうリースバックとは簡単に説明すると、所有しているマイホームは売却して他人名義になりますが、新所有者と賃貸借契約を結びそのまま住み続けるという方法です。


詳しくはコチラ
http://www.ninibaikyaku-hotline.jp/ninibaikyaku/back.html


そもそも、毎月のローンの支払いが難しくて売ろうとする任意売却でのリースバックでは、賃料設定がいままでの住宅ローンの支払いより抑える必要があるため、利回りは低くなります。


「利回りが低い」ということは当然売れません。不調に終わることも多いのが現実です。


リースバックについては、例えば住宅ローンの支払いもなく年金暮らしで、そのまま住み続けたいが、現金も手元に欲しいという方むけの方法です。


任意売却においてのリースバックも例はありますが、例えば自宅が店舗の場合など、どうしてもそこに居続けなければいけないという明確な理由がある方のケースのみです。



前置きはこの辺にしておいて、今回の質問です。

「現在は賃貸マンションに住んでおますが、中古マンションの購入を検討しているのですが、購入時よりリースバック契約をする事は可能でしょうか。」



買ってすぐに、売って、その方(投資家)と賃貸借契約を結ぶということだと思いますが、いったい何のためにこんなややこしいことをするのでしょう?


「以前中古マンションを全額融資受けることで購入を検討したのですが、融資先が見つからず断念しました。リースバックが可能であればまた購入を検討したいと思いコンタクトさせて頂いた次第です。物件としては2500万円くらいの1LDK物件を念頭においています。」



とのことです。住宅ローンが組めなかったから、誰か(投資家)に買ってもらって賃貸でもいいからそこに住みたいと言うことでしょうか? メールなので、まだまだわからないことはたくさんありますけど。。。


一応計算しますが、2500万円のマンションを 金利2% 30年 で住宅ローンの支払いは毎月約92,000円です。(管理費、固定資産税等はここでは省きます。)


投資家目線で考えると、2500万円のマンション 表面利回り12%で300万円
毎月の家賃設定は250,000円にもなります。


その後、連絡ありませんのでわかりませんが、そんな家賃きっとお支払いできませんよね。仮に払えるとしたも、売って買ってということをしないで、現在賃貸募集している物件でもっとよいものあると思いますが。。。

2016.06.19

千葉市若葉区みつわ台 中古戸建

【売買物件情報 戸建】
千葉市若葉区みつわ台5丁目
千葉都市モノレール「みつわ台」駅 徒歩15分
土地169.08㎡ 建物119.67㎡
H11年11月築 木造2階建
販売価格 27,900,000円

カースペース3台の5LDKK



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内覧等、ご質問は問い合わせフォームからどうぞ。

2016.06.04

賃貸物件は任意売却できない2

昨日は千葉都市モノレールにのって千葉市若葉区みつわ台へ面談にいってきました。

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駅から15分程あるくと、じっとり汗がにじんできましたが、天気も良く過ごしやすい気候ですね。

 

さて、前回「賃貸物件は任意売却できない」という記事を書きましたが、進展がありましたので更新します。

 

前回の記事

任意売却の際、通常は室内写真を撮って債権者に査定書の添付書類として提出するのですが、賃貸中のため写真が撮れません。というのは前回までの話。

 

売主の勝手な都合ではありますが、写真を撮らしてほしい旨の連絡をすると、なんとあっさりOKがもらえました。さらに、金額によっては購入しても良いとのことです。

 

希望金額でなければ、出ていく事も仕方ないとまで話がつき、世の中、良い人がいるもんです!

 

一気に事態は変わりました。

 

早速、債権回収担当者に連絡。購入の件は未確定の話なので、写真が取得できるようになったことだけを伝えます。

 

担当者は、にわかには信じられないといった対応で、なんか歯切れが悪い。上司に確認して、折り返し連絡するとのこと。

 

もうこの件は競売で進めるので、任意売却はしたくないような感じに聞こえます。

 

翌日、債権回収担当者より
「あくまでも一般の方が居住用目的で購入をしてくれることが、任意売却の前提になりますので、今の状態では任意売却はできません!」

 

賃借人が今すぐ出ていき、空室にならないと、任意売却はできないというのです。

 

「賃借人が、販売活動において内覧にも協力すると言ってくれてるので、売主が居住中の物件と同じですよ。投資目的ではなく、居住用目的の買主を探せばいいんですよね。」

 

「信用できないなら、3か月後に賃借人が出ていくと合意書かわせば、問題ないですよね。」

 

何を言っても、任意売却できないとのことでした。それなら、はじめから「賃貸中の場合、販売開始時点で空室にならないと、任意売却できません」と言ってくれればいいのに。

 

時間のムダですし、何よりせっかく、内覧にも協力するし、購入も考えてくれると言ってくれている賃借人様に申し訳なく思います。

 

4月28日 債権者より査定書、写真等送ってくれと連絡あり(この時点で私から賃貸中だと伝えていますし、もっと前か賃貸中の事はわかっているはず)
5月23日 債権者より室内写真送ってくれと連絡あり。賃貸中なのでそんなの無理と伝えますが、売主から賃借人に話してもらう。
6月2日 賃借人から写真OK、売却するなら内覧も協力する、金額によっては購入も検討する
6月3日 債権者より、すぐに空室にならないなら競売手続き進めます。


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